強化“三有”保障措施提升自我管理能力——關于推進無物業管理小區規范化管理的思考和建議

曾羽

物業管理是城市管理的重要組成部分,是人民群眾生活密切相關的新興服務業,隨著城市化進程的不斷推進,物業管理在城市管理中的重要作用日益凸顯。加強物業管理工作,對于改善城市人居環境,提高群眾生活質量,維護社會穩定,營造良好的社會環境具有十分重要的意義。特別是今年以來,在全市抗擊新型冠狀病毒阻擊戰中,有物業管理的小區比無物業管理的小區顯示出了更強的戰斗堡壘作用,在守護一片天地、維護一方平安彰顯出了更強的凝聚力。因此,為進一步加強社會綜合治理,增強小區防范風險能力,加快推進無物業管理的小區實行規范化管理顯得尤為重要。

一、渝水區無物業管理小區基本情況

渝水區六個辦事處共有無物業小區256個,目前已成立業主委員會256個,占比100%,其中城北辦165個,城南辦69個,新鋼辦11個,通洲辦5個,袁河辦4個,仙來辦2個。

二、存在的主要問題

一是部分業主參與熱度不高。部分小區業主特別是老舊小區的業主對參加業委會不感興趣,存在“事不關己、高高掛起”思想,甚至對業委會的日常工作缺少支持,缺乏對物業管理的參與意識,使業委會幾乎成為一個“空中樓閣”式的組織,不能發揮其應有的作用。

二是業主委員會運行長效機制建立難。無物業小區業主委員會籌建后,由于業委會成員來自不同階級,生活習慣、文化背景、消費層次等不盡相同,在運行過程中極易產生內部矛盾,一旦遇到阻力,部分業主委員產生打“退堂鼓”想法,使剛組建的業主委員會“流產”,讓無物業小區又重回起點。

三是敞開式人口密度大的無物業小區組建業主委員會難。一些人口密度大、面積廣、人口多的無物業小區,像新鋼辦的公園北村、城南辦的萬家山、沙灘口、城北辦的里木塘等等,這些都是敞開式小區,四通八達,邊界模糊,出入口多,結構和人員都很復雜,組建業主委員會難度大。

四是無物業管理小區基礎設施落后。無物業小區普遍基礎設施陳舊,有些無物業管理小區因年代較久,給排水管道超出更新時限,導致下水道堵塞,地面污水亂流;用電線路老化,部分居民亂搭亂接,超負荷使用大功率電器,安全隱患突出;路面坑坑洼洼,綠化破損嚴重,車位少;垃圾亂扔亂倒嚴重,小區或樓棟單元小廣告隨處可見等等,這些一定程度影響了居民的生活、生產,居民的生活品質大打折扣。

五是人物技防缺位。與當前新建的生活小區相比,一部分無物業小區的治安狀況較差,入室盜竊等案件易發,小區除了社區民警、社區工作者外,基本沒有其他的治理力量,加之人防、物防、技防設施普遍缺失,導致群眾安全感較低。

六是物業費收繳難。無物業小區最大難題是難以引進物業管理,無物業老舊小區居民一直以來都沒有交納物業費的習慣,且老舊小區多為開放式小區,住戶以老年人、工薪階層為主,經濟條件比較有限,一旦引進物業管理走市場化運作,物業費收繳困難。

三、加快推進無物業管理小區規范化管理的思考與建議

一是通過組建業主委員會,解決無物業管小區管理“有人員”的問題。各辦事處要“看好自家門、管好自家人、做好自家事”,主動認領工作任務,按照所轄無物業小區個數,加快推進成立業主委員會工作。目前全區256個無物業小區已全部成立業主委員。在成立業主委員會時,業主自治小區其關鍵是選好業主委員會,發揮老黨員、社區干部、居民小組長、熱心居民的積極作用,努力選出居民滿意的業主委員會,通過對無物業管理小區組建業主委員會,解決無物業管理小區有人員的問題。

二是通過對無物業管理小區成立業主委員會給予補助,解決無物業管理小區“有經費”的問題。探索業主委員會長效管理機制,讓業主委員會積極有效作為,建議以“以獎代補”的形式,對新成立的業主委員會,凡在街道、辦事處進行了備案且運行正常的,給予每個業主委員會一定的前期工作經費。同時,業主委員會成員與社區網絡化相結合,納入社區綜合治理體系中,真正讓業主委員會、社區民居委員會互動。居委會對無物業管理小區內公共部分產生的廣告等公共收益,社區居委會和業主委員會協商分成。社區居委會負責對無物業小區業主委員會運行進行日常管理,并根據考核的結果進行“以獎代補”資金撥付。

三是通過完善老舊小區的基礎設施,解決無物業管理小區“有場所”的問題。2020年我區共有32個老舊小區納入改造計劃,從設計開始,凡是老舊小區基礎設施沒有圍墻和門崗的,在老舊小區改造項目中設計并由施工單位按圖施工,讓老舊小區封閉管理并設立門崗,讓無物業管理小區基礎性保安、保潔管理有“落腳點”,真正做到無物業管理小區“有場所”。

四是借鑒物業管理協會先進理念促進規范化管理,解決進一步降低管理成本問題。借鑒行業管理經驗強化無物業管理小區規范化管理進程。秉承“他山之石可以攻玉”的學習態度,向新余市物業管理協會學習先進的小區管理模式、人力物力調配方法、消防保潔巡查制度,為我區無物業管理小區成立業委會實現自治管理,進一步降低管理成本、提升管理效能夯實基礎;同時,鼓勵新余市物業管理協會積極參與到無物業管理小區建設中來,為無物業管理小區提供專業化的優質物業服務,為再鑄新余“工小美”輝煌做出本地企業家更多更大的貢獻。

五是積極探索社區物業黨建工作機制,解決業主委員會成立難、難管理問題,妥善化解糾紛矛盾。積極引導黨員成為業主委員會成員,社區黨組織對業主委員會成員進行把關,發揮社區黨組織對業主委員會工作的指導作用。創新思變,采用“黨建+業委會”模式,堅持“黨員優先”原則,選舉一批群眾工作經驗豐富的退休老干部、優秀黨員成為業委會成員,目前我區無物業小區共組建業委員成員1355人,其中黨員479人,占3535%,做到確保無物業小區實現“有人管、管的住、管的牢、管的好”,確保疫情防控有先鋒,真正發揮黨員在小區日常管理中示范引領作用。同時,建立“社區黨組織+物業服務企業”矛盾調處機制,對小區業主的矛盾糾紛,由社區黨組織牽頭建立矛盾調處聯席工作機制,物業服務企業、業主、相關職能部門參與,面對面、點對點解決一些實際問題,讓問題、矛盾化解在萌芽狀態。

總之,在人民生活水平日趨提高的今天,加強對無物業小區的管理,已經成為當今一個重要議題,我們要充分認識加強無物業小區物理管理工作的重要性,針對不同情況采取相應措施,有效化解小區物業管理中的諸多矛盾,逐步建立健全長效管理機制,逐步提高居民生活質量,提高小區管理的整體水平,使城市面貌煥然一新,跟上現代化城市的腳步。

(作者系渝水區委常委)