新余市人民政府關于印發《新余市房地產業高質量發展三年行動方案（2024-2026）》的通知

新余市房地產業高質量發展三年行動方案

（2024-2026）

為深入貫徹黨中央、國務院和省委、省政府關于促進房地產市場平穩健康發展的決策部署，著力構建我市房地產發展新模式，實現我市房地產高質量發展，特制定本行動方案。

一、總體要求

以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，深入貫徹黨的二十大精神和習近平總書記考察江西重要講話精神，認真落實中央政治局和全國切實做好“保交房”會議精神，完整、準確、全面貫徹新發展理念，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，主動適應房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，持續防范化解房地產領域風險，切實做好保交樓、保交房工作，保障購房人合法權益。統籌研究政策措施，加快構建房地產發展新模式，促進我市房地產業高質量發展。

二、主要目標

按照“去庫存、優增量、化風險”的目標任務，完善政策工具箱，抓好政策落地，全力促進我市房地產業高質量發展。

（一）去庫存，保持合理區間。制定出臺消化存量房產的政策措施，實現我市商品房銷售企穩回升，商品住房去化周期在2024年底縮短至30個月，2025年底縮短至24個月，至2026年縮短至18個月的正常區間范圍以內，商品房銷售面積增幅達到全省平均水平以上。

（二）優增量，滿足改善需求。通過政策引導，推動商品房開發模式轉型升級，出臺高品質住宅建設規范，建設一批高品質樓盤，滿足市民改善性需求。

（三）化風險，杜絕新增爛尾。2026年底實現“保交樓”“保交房”項目全面清零，保障購房人合法權益。

三、主要任務

（一）進一步激活市場有效需求

1.全力促進房地產市場銷售。指導房地產業協會、房產經紀協會建立網上售房平臺；利用汽車、家裝、家電等展銷會的時機、共同組織開展線下房博會；緊抓“五一”“金九銀十”等傳統銷售旺季，鼓勵和引導房地產企業開展靈活多樣的營銷活動，提升市場熱度。（責任單位：市住建局、市商務局）

2.實行住房消費聯動商貿消費模式。對一定期限內在我市購買新建商品房或者繳納契稅并辦理不動產權屬登記的自然人，結合消費品以舊換新工作，發放一定額度、限定時間內使用的汽車、家具、家電、餐飲、商超、旅游等消費券，實現住房消費與消費品更新、文旅、商務等消費的良性聯動，激發購房市場潛在需求。（責任單位：市住建局、市商務局）

3.實施高層次人才購房補貼政策。新全職引進的A類（頂尖人才）、B類（國家級領軍人才）、C類（省部級領軍人才）、D類（省域拔尖人才）、E類（省優秀基礎人才）、F類（市級高級人才）等6類人才，且與用人單位簽訂5年以上勞動（聘用）合同，工作一年以上，在我市無自住房且在我市購買首套自住商品住房的，分別給予不超過200萬元、80萬元、60萬元、40萬元、25萬元、10萬元安家購房補貼，從市人才發展專項資金中列支，不與本文其他購房補貼疊加享受。（責任單位：市委組織部、市人社局、市住建局、市財政局）

4.實施青年人才購房補貼政策。對各類院校畢業5年以內，與本市企業或教育、醫療類事業單位簽訂1年以上勞動合同，并繳納6個月以上社會保險費的就業人員，或辦理了營業執照，并繳納6個月以上社會保險費的創業人員，在我市購買首套新建商品住房（90㎡及以上），按全日制博士研究生、全日制碩士研究生、全日制本科、全日制大專、全日制中專（技校生），分別給予20萬元、10萬元、6萬元、3萬元、1萬元的一次性購房補貼，所需資金由受益財政承擔，若市區兩級共同受益的按有關規定分擔。所購住房原則上5年內不得上市交易，如特殊原因必須交易，應退回領取的購房補貼后再進行交易。補貼政策自2024年7月1日起暫行一年。（責任單位：市住建局、市財政局、市人社局，各縣〔區〕政府、管委會）

5.實施購房補貼政策。對在我市中心城區范圍內購買首套新建商品住房的，由受益財政按200元/㎡補貼，所需資金由受益財政承擔，若市區兩級共同受益的，按有關規定分擔，補貼政策自2024年7月1日起暫行一年。購房對象如符合上述第4點所規定的，可疊加領取購房補貼。（責任單位：市住建局、市財政局、市稅務局）

6.開展多種“以舊換新”模式。積極推進“以舊換新”購房活動，對參與“以舊換新”購房活動在現住房出售后1年內，在本市中心城區范圍內重新購買新建商品住房的納稅人，按規定對其出售住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠，政策執行期限為2024年1月1日至2025年12月31日；對購買新建商品住房給予200元/㎡的獎補，所需資金由受益財政承擔，若市區兩級共同受益的，按有關規定分擔，補貼政策自2024年7月1日起暫行一年（賣舊和買新都需在補貼政策執行時間內）；鼓勵由國有企業收購居民舊房用于保障性、市場化租賃住房和人才住房。（責任單位：市住建局、市財政局、市稅務局、人民銀行新余市分行、市投控集團）

7.鼓勵貨幣化和“房票+購房優惠券”安置方式。采取拆除新建、整治提升、拆整結合等多種方式，有力有序推進城中村改造。在城市更新、城中村改造等涉及房屋征收工作中，鼓勵采取貨幣化安置，在自愿原則下用好“房票”安置方式，合理控制新建安置住房比例，統籌推進城中村改造和存量商品房去化工作。選擇“房票”安置方式的，在財政承受能力允許的情況下，可給予一定額度購房優惠券補貼。（責任單位：市住建局、市財政局，各縣〔區〕政府、管委會）

8.優化調整學位準入政策。除義務教育招生紅色預警等級學校外，其他學校在學位供給允許的情況下，對購買我市中心城區新建商品住房的，允許購房人憑經合同備案的新建商品住房買賣合同及契稅繳納憑證和適齡兒童、少年戶口向新購商品住房所在的九年義務教育學區或片區學校申請轉入學。（責任單位：市教育局、市住建局）

9.同步完善項目周邊配套設施。加大市政基礎設施和公共服務設施配套力度，對已供住宅用地相對集中區域的配套基礎設施和公共服務設施進行完善提升，切實推動已規劃的教育、醫療、交通等配套設施提前開工、提早建設、及時投入使用；對群眾密切關注的教育、托育、醫療等資源，進一步做好相應擴區擴容，促進優質教育、托育、醫療資源區域均衡布局。（責任單位：市住建局、市城管局、市交通運輸局、市教育局、市衛健委）

（二）嚴格落實金融、稅收支持政策

10.優化個人住房貸款政策。用好政策工具箱，因城施策精準實施好差別化住房信貸政策，更好滿足剛性和改善性住房需求。住房公積金管理中心和銀行金融機構可依法與個人住房貸款借款人自主協商延期還本付息、調整存量貸款利率、提前還款等事項；住房公積金和商業性個人住房貸款的居民家庭住房套數，以不動產登記機構查詢的居民家庭在當地已購商品住房總套數為核算依據，不計算其自建住房、房改房、集資房、繼承住房、征收（拆遷）安置住房、集體土地房屋的套數。進一步推進靈活就業人員參加住房公積金制度；可提取住房公積金支付購房首付款，在提取住房公積金支付購房款后，仍可申請住房公積金貸款；職工家庭在我市無成套住房，首次使用公積金貸款或者公積金首次貸款已結清并再次申請公積金貸款的，執行首套房貸款政策；調整公積金最高貸款額度、可貸額度計算倍數、貸款期限等政策，適當提高生育多子女職工家庭的貸款額度。（責任單位：人民銀行新余市分行、市公積金中心）

11.充分發揮城市房地產融資協調機制作用。項目“白名單”準入條件嚴格按國家有關部委意見落實，金融機構不得另行增設前置條件。對符合條件的項目要“應進盡進、應貸盡貸”。金融機構對城市融資協調機制推送的項目名單應及時反饋合格“白名單”、不合格名單及原因。對不合格名單的項目，城市融資協調機制要盡快協調解決項目問題，完善后再列入“白名單”。（責任單位：國家金融監管總局新余監管分局、市住建局）

12.支持優化房地產稅收征繳。根據上級有關要求，適時調整土地增值稅預征率、核定征收率，優化完善土地增值稅征管期限。建立交易計稅基準價格動態調整機制，根據房地產市場運行、價格變化等情況，定期調整存量房（含非住宅商品房）交易計稅基準價格，有效促進二手房流通。（責任單位：市稅務局）

（三）進一步優化行業服務管理

13.科學制定住宅用地計劃。根據商品住宅去化周期情況，結合城市總體規劃要求，科學合理確定新增住宅用地供應量。商品住宅去化周期超過36個月時，暫停新增商品住宅用地出讓，商品住宅去化周期在18個月（不含）-36個月之間時，按照“盤活多少、供應多少”的原則，根據本年度內盤活的存量商品住宅用地面積（包括竣工和收回）動態確定其新出讓的商品住宅用地面積上限。（責任單位：市自然資源局）

14.支持企業優化開發土地。各部門限期消除開發障礙，開發障礙未消除前，不計算開竣工違約期；允許合理調整開竣工日期，對于超期一年以內未開發的土地，企業承諾在一定期限內動工的，可根據合理開發周期重新約定開竣工日期和違約金條款；合理免除因自然災害、疫情導致的違約責任。（責任單位：市自然資源局，各縣〔區〕政府、管委會）

15.支持房地產項目分期開發建設和土地分割處置。制定支持房地產項目分期開發建設的政策，細化有關分期辦理《建設工程規劃許可證》等審批手續、分期進行規劃核實等措施；對存在涉穩風險的房地產項目，由開發企業提出申請，依法對分期建設的剩余土地進行分割處置和辦證，處置土地所得收益，應優先用于保交付或償還前期債務。（責任單位：市自然資源局、市住建局）

16.支持政府收購庫存商品房。按照以需定購的原則，用足用好國家保障性住房再貸款政策，組織地方國有企業與房地產企業特別是債務即將到期且無力償還的房地產企業，協商以合理價格收購在建在售中小套型的庫存商品住房用作配售型或者配租型保障性住房。（責任單位：市住建局、市財政局、人民銀行新余市分行，各縣〔區〕政府、管委會）

17.支持合理處置已出讓閑置土地。落實國家有關部門關于妥善處置閑置土地的政策規定，在不增加政府隱性債務的前提下，支持通過依法依規強制收回、協商回購和市場化交易等多種方式穩妥處置已出讓閑置土地，收回、回購的存量土地，鼓勵優先用于保障性住房和公共基礎設施建設，也可優化規劃條件后重新供應，幫助企業紓困解難。（責任單位：市自然資源局，各縣（區）政府、管委會）

18.合規調整商業服務業用地。支持除土地出讓合同、產業監管協議或者招商引資協議中，有關產業項目建設約定未履約，以及因企業自身原因造成土地閑置外，對已出讓尚未建設的商業服務業用地或商業兼容住宅用地，在符合國土空間規劃、不突破公共服務設施和基礎配套設施承載力、土地使用權人自愿和充分征求利害關系人意見的前提下，各地可結合實際情況，依法依規穩妥有序將商業服務業用途調整為居住用途或調整商住比例，優先用于保障性住房、保障性租賃住房建設。新出讓的商業辦公類商品房項目用地，應當嚴格按規劃用途開發、建設、銷售、使用，嚴禁擅自改變為居住用途或類住宅公寓。（責任單位：市自然資源局、市住建局）

19.持續推進“帶押過戶”“交房即交證”。進一步優化不動產“帶押過戶”辦理流程,協同銀行、公證機構，打通群眾住房交易“轉貸”堵點。人行和金融監管部門督促指導銀行業金融機構研究辦理跨行“帶押過戶”涉及的資金結算、資金監管等具體舉措，推動跨行“帶押過戶”全面落實；制定“交房即交證”工作流程，打通房地產項目上下游各環節堵點、做好各部門業務銜接，推動新建商品房項目在房屋交付同時頒發不動產權證書，提升二手房流通率，激發市場交易活力。（責任單位：市自然資源局、市住建局、市司法局、國家金融監管總局新余監管分局、市住房公積金中心、市政務服務中心）

20.統籌不動產登記。加大部門聯動，指導房地產企業完善不動產登記條件，發揮市房地產歷史遺留問題領導小組作用，加快推進保交樓、保交房項目不動產權登記工作；對存在抵押、查封等問題的，通過“府院聯動”的方式予以辦理。（責任單位：市住建局、市自然資源局、市司法局、市中級人民法院）

21.提高行政審批效率。實施房地產項目工程規劃許可證和施工許可證并聯審批；鼓勵房地產項目帶設計方案出讓土地，工程規劃許可階段不再對設計方案進行審核；實施工程規劃許可、建設工程質量安全監督手續、施工許可并聯審批與合并辦理，同步發證，推動項目早日落地開工；推進告知承諾制和設計人員終身責任制。探索分階段辦理施工許可。開展工程建設項目審批的全流程咨詢、指導、協調以及免費代辦幫辦服務，提升行政審批服務效能。（責任單位：市住建局、市自然資源局）

（四）加快構建房地產發展新模式

22.建立“人、房、地、錢”要素聯動新機制。建立住建、自然資源、人行三方會商機制，根據房地產庫存、銷售速度、需求結構、區域分化等情況，優化要素資源配置，以人定房、以房定地、以房定錢，防止市場大起大落。（責任單位：市住建局、市自然資源局、人民銀行新余市分行）

23.制定高品質住宅試點規范。制定出臺城市立體園林高品質住宅設計技術規范；在土地出讓時設置高品質住宅建筑標準、裝配率等出讓條件，推行“競品質”“競方案”土地出讓方式；優化住宅小區配套設施容積率計算規則；對符合條件的區域，按有關文件要求優化住宅項目容積率。（責任單位：市自然資源局、市住建局、市城鄉規劃研究中心）

24.允許調整住房套型結構。對原已進行規劃設計但未開工的商品住宅項目，在不超過原建筑密度、容積率、綠地率、限高、日照等修建性規劃指標和不改變原建筑風格并滿足公建配套的前提下，經原審批單位同意，允許房地產開發企業適當調整套型結構，對不適應市場需求的住房戶型做出調整，滿足合理的自住和改善性住房需求。（責任單位：市自然資源局、市住建局）

25.激勵房地產開發項目創先爭優。對當年獲得“廣廈獎”的房地產開發項目給予一次性獎勵50萬元。對當年獲得江西省優秀樓盤獎的項目一次性獎勵5萬元。（責任單位：市住建局、市財政局）

26.扎實有序推進保障性住房建設。準確動態掌握配售型和配租型保障性住房的綜合需求，制定保障性住房收購和配售或租賃辦法，支持相關國有企業適情適當收購一部分庫存商品房用作保障性住房，用于滿足工薪收入群體剛性住房需求。積極爭取保障性住房再貸款資金，推動金融機構對貸款的支持。（責任單位：市住建局、市投控集團、人民銀行新余市分行，各縣〔區〕政府、管委會）

27.穩步推進現房銷售。密切跟進國家現房銷售支持政策，學習借鑒外省市現房銷售試點經驗，及時研究我市現房銷售政策儲備，穩步推進現房銷售。（責任單位：市住建局、市自然資源局）

（五）持續防范化解房地產風險

28.落實房地產領域輿情穩控。加大房地產市場正面輿論宣傳，對線下可能引發網上輿情的風險隱患和線上出現的萌芽期、潛伏期的敏感信息，及時通報同級網信部門，防止負面和不實信息擴散發酵；及時發布保交樓和保交房成效等權威信息，穩定市場預期，提振市場信心。（責任單位：市住建局、市委網信辦，各縣〔區〕政府、管委會）

29.切實做好保交樓、保交房工作。堅持因城施策，壓實屬地政府、房地產企業、金融機構各方責任，加強現場調度，對照計劃加快推進“保交樓”、“保交房”建設進度。對全市房地產開發項目風險隱患進行摸排，實行“一樓一策”逐個予以化解，2026年底實現“保交樓”“保交房”項目全面清零，保障購房人合法權益。（責任單位：市住建局，各縣〔區〕政府、管委會）

30.建立房地產市場監測分析機制。加強對房地產市場形勢、涉穩風險矛盾、運行情況等研判，動態跟蹤掌握市場變化，建立房地產市場運行監測系統，推進數據科學有效共享，及時調整、優化、完善房地產相關政策。（責任單位：市住建局、市自然資源局、市中級人民法院、人民銀行新余市分行、國家金融監管總局新余監管分局）

31.進一步加強土地市場準入管理。對房地產開發企業或其控股集團公司存在偽造公文騙取用地和非法倒賣土地等犯罪行為的、非法轉讓土地使用權等違法行為的、因企業原因造成土地閑置一年以上的、開發建設企業違背出讓合同約定條件開發利用土地的等違法違規行為的，依法依規禁止其參與土地出讓活動。（責任單位：市自然資源局）

32.加強商品房預售資金監管。進一步規范商品房預售資金全監管，監管銀行要加強對預售資金去向的監管，及時預警，保障預售資金安全，確保用于項目建設。（責任單位：市住建局、人民銀行新余市分行、國家金融監管總局新余監管分局）

33.規范房地產企業經營行為。持續加大監管力度，不斷規范房地產市場秩序，對房地產企業經營行為實行動態管理，將非法集資融資、延期交房、違規銷售、虛假宣傳、工程質量等違法違規行為納入誠信建設體系，進行聯合懲戒，并適時向社會公布。（責任單位：市住建局、市發改委、市自然資源局、市中級人民法院、人民銀行新余市分行）

34.堅持屬地原則和源頭治理。在土地出讓、規劃建設、房屋銷售、房屋交付和經營使用過程中堅持源頭治理原則，按照“屬地管理、分級負責”“誰主管、誰負責”要求，各部門要加強事前、事中和事后監督，及時發現問題、解決問題。（責任單位：市房地產市場會商協調暨涉穩風險防范化解處置聯席會議各成員單位，各縣〔區〕政府、管委會）

35.著力化解房地產領域信訪問題。充分發揮市房地產市場會商暨涉穩風險防范化解處置聯席會議機制和市房地產歷史遺留問題處理工作領導小組作用，采取有效措施攻堅化解一批信訪矛盾集中、群眾反映強烈、推進化解困難的重點項目；探索使用司法調解、司法仲裁的方式化解房地產領域信訪問題，切實維護社會穩定大局。（責任單位：市房地產市場會商協調暨涉穩風險防范化解處置聯席會議各成員單位，各縣〔區〕政府、管委會）

四、保障措施

（一）強化組織領導。依托市房地產市場會商協調暨涉穩風險防范化解處置聯席會議機制，定期組織研究房地產三年行動方案有關工作，聽取進展情況匯報，協調解決運行過程中遇到的突出問題。各縣（區）和成員單位要加強本行業領域房地產三年行動方案工作的跟蹤問效，及時研究新情況、解決新問題。

（二）密切協作配合。房地產市場涉及各縣（區）以及多個部門與行業，各成員單位要樹立整體作戰觀念，在工作措施上疊加強化，協同配合上主動向前一步，凝聚工作合力，務求形成促進房地產市場平穩健康發展和防范化解處置房地產領域涉穩風險的最佳效能。

（三）加強調度督導。各縣（區）和各職能部門要依據各自職責主動開展工作，及時研判房地產市場發展的新動向，及時調整相關支持政策。市房地產市場會商協調暨涉穩風險防范化解處置聯席會議辦公室要加強統籌協調，定期組織聯合督查，督促各地各部門依據各自職責制定實施細則，全力推動工作開展。

（四）及時兌現政策。各有關部門要優化已出臺各類政策的辦理流程和機制，加快制定實施細則，確保政策及時落地，不能及時兌現的原則上要在一個月之內兌現，最遲一個季度內必須兌現到位，讓企業和群眾及時享受政策紅利，最大程度發揮好政策的撬動效益。

上述措施自印發之日起執行，有效期3年，已明確時間的以本方案規定時間為準；本方案與前期有關文件政策有沖突的，以本方案為準；期間如遇國家和上級政策調整，以上級政策為準。