著力下好三步棋 全力促進我市房地產市場回穩

    當前，受整體經濟下行、人口負增長和老齡化、群眾收入預期不確定以及國家“房住不炒”政策調控等因素影響，我市房地產供需兩端預期持續下行，房地產市場同全國、全省一樣陷入低迷狀態，面臨著銷售不足、去庫存壓力大、房企融資難、房屋爛尾、逾期交房等共性問題，房地產市場供求關系發生重大變化，商品房升級迭代跟不上居民對美好生活向往的差異化需求。為實現我市房地產市場止跌企穩，有必要制定更大力度政策和措施穩定市場預期，加大去庫存、優增量、防風險工作力度，推動房地產市場平穩健康發展。

    一、我市房地產市場現狀

    今年以來，我市通過采取系列政策措施，落實國家“四個取消、四個降低和兩個增加”等一攬子增量政策，加之我市商品房均價較低、居民購買力較強等有利因素的影響，全市商品房銷售面積降幅逐月收窄，住房銷售均價保持平穩，房地產領域信訪量持續下降，房地產市場出現積極變化。

（一）商品房銷售面積降幅持續收窄。2024年1-10月，我市商品房銷售面積57.31萬平方米，增幅-17.4%，位列全省各設區市第4位。降幅較上月收窄4個百分點，較上半年收窄19.5個百分點，較年初收窄50.8個百分點。

（二）商品房去化周期逐月下降。截至2024年10月末，我市商品房去化周期31.46個月，較上半年下降46.58個月，較年初下降24.17個月，回歸至36個月以內。其中商品住宅去化周期22.62個月，較1-6月下降31.33個月，較年初下降8.66個月。

（三）我市商品房價格相對平穩。近幾年我市商品房價格波動較小，價格在全省處于較低水平。2023年1-10月，全省商品住宅銷售均價為7151元，南昌均價9309元/㎡、為全省最高，我市均價6768元/㎡、列全省第6位。其中，我市中心城區銷售均價6854元/㎡，列全省倒數第2位。

（四）房地產領域信訪量全省最低。省住建廳《住建信訪統計月報》顯示，2024年1-10月我市房地產領域信訪件共42件，占比不到全省信訪總量的1%，為全省最低，且未出現赴省進京集體上訪事件。

    二、我市房地產發展不利因素分析

    當前，除了受經濟增速放緩，居民收入不穩定，投資意愿大幅下降等共性因素影響外，我市還存在一些個性問題需要關注。

（一）轄內人口基數小。一是人口持續外流。2023年末，我市戶籍人口123.96萬，常住人口為119.85萬，4.11萬人外流至其他城市。二是新出生人口斷崖式下降。2023年全市新出生人口5799人，較2017年的18931人下降了13132人。三是農村向城市轉移人口空間有限。我市城鎮、鄉村常住人口分別為89.99萬、29.86萬，城鎮化率75.08%，遠高于全省的63.3%，全國的66.16%。尤其是農村常住人口中，多數已在城鎮購買商品住房，吸引農村人口在城鎮購房的空間余地很小。

（二）人均住房面積較高。當前，我市已辦證商品住宅34.63萬套，總面積3860萬平米，城鎮居民戶均擁有商品住宅1.54套，若加上城中村自建房、安置房和未辦證的商品房，戶均擁有住房約2套。人均商品住宅面積40.89㎡，若加上城中村自建房、安置房和未辦證的商品房，預計人均住房面積超過65㎡。遠超全國城鎮居民人均住房面積39㎡、江西省人均住房面積50.5㎡水平。

（三）住房供給結構不平衡。根據市住建局調查數據，我市未來五年內有購房需求的人群占全市常住人口的比重約20.4%，其中剛性需求、一般性改善性需求、中高端改善性需求占比分別為22.4%、61.1%、16.6%。這充分說明，隨著商品房市場發展，改善性需求已成為市場主要需求。但是，當前房地產市場預期不足，我市改善性住房供應較少，購房補貼等政策未覆蓋改善性購房需求，且存量商品房多為剛性需求設計住房，短期內難以消化。

    三、對策與建議

    構建房地產發展新模式，需要從當下市場實際和群眾需求出發，下好“消化存量、優化增量、防范風險”三步棋，提出一系列具體有效的可行性舉措，滿足百姓“住有宜居”期待。

（一）多措并舉加快消化存量商品房。

    一是加大實體經濟支持力度，提振整體經濟發展活力，激發市場投資、消費意愿。二是出臺更大力度房地產政策，擴大購房補貼范圍，優化青年人才購房補貼政策，鼓勵改善性需求市民盡快入市，促進更多青年人才在我市安家置業。三是推行租售并舉，將棚改結余房產轉化為租賃用房，消化棚改庫存。四是推動非住宅投資相關政策配套，如商業用電用水與民用同價、子女就讀學校等，降低投資成本、解決投資人孩子上學問題，提升投資吸引力。五是強化宣傳力度，促進商品房團購等活動落地見效，引導居民正確認識當前房地產形勢，抓住購房最佳時機。

（二）差異化布局增量住房建設。

    一是實行舊城更新與新區建設并重。根據不同區域發展定位，差異化布局土地投放。一方面，要重點抓好改善型住宅建設，適度投入優質地塊土地，適當降低容積率，做高品質、低密度、低容積率的多層、電梯洋房、小高層、大平層等“好房子”，滿足中高端改善型消費群體，樹立行業新風向，支撐整體房價趨穩，實現我市房地產可持續發展。另一方面，要加快老舊小區改造升級，合理開展城中村棚戶區改造，更新老城區配套基礎設施，提升居民生活環境。二是適度下調商業配比。當前我市非住宅總體庫存量偏高，去化周期較長，建議下調居住用地的商業配比，可滿足基本生活便利即可，減少零散商業用房。三是實行商住分離。近年來居民與底層經營戶信訪矛盾日益上升，建議集中建設純商業街區，打造商住分離，居民區保留日常生活配套，將一些影響普通居民日常生活業態集中起來，例如美食街、購物街、步行街，通過業態合理規劃，營造良好消費環境，促我市經濟發展。

    1.城北區域。城北區域作為當前我市主要居住與商業區域，學區優勢明顯，但未來可供地面積不足，建議未來五年的土地投放以剛需為主，選擇優質地塊、拆遷成本較低的城中村進行棚改，不滿足條件的則以更新完善為主。

    2.高新區、仙女湖區。該兩區域作為我市工業主要聚集地，我市東西方向的城鄉接合區域，承接鄉鎮與工業區新市民居住需求為主，在現有基礎上不斷完善生活配套，建設以剛需為主、改善為輔的高品質小區。

    3.城南區域。城南區域屬于老城區，中老年居民偏多，小區內外環境有待改造提升。一方面，建議控制商品住宅用地，以提升改造為主，加快小區內部加裝電梯、綠化修整、增加停車位等改造升級，綜合提升適老化生活環境；另一方面，對于房齡超過30年，且存在居住安全問題的小區或自建房，建議進行貨幣化棚改，騰出土地用于完善小型健身公園、活動中心、停車場、凈菜市場等生活配套。

    4.高鐵新區。高鐵新區作為城市發展的新方向和未來房地產開發的主戰場，在現有相關配套設施均不完善的狀況下，根據市住建局調研結果仍有10%居民意向在高鐵新區置業，居民對高鐵新區充滿希望。建議根據居民實際生活需求出發，加大改善性土地投放，打造配套全、低密度、高品質的改善型小區；在引進產業的同時，加大宣傳力度，讓居民從長遠的角度考慮有信心投資高鐵新區。

（三）持續防范化解房地產領域風險。

    一是扎實推進“保交樓”“保交房”工作，全力化解房地產領域矛盾糾紛存量問題。二是強化房地產市場監管，各部門聯動，進一步規范房地產企業商品房預售資金、房地產項目事中監管制度，杜絕房地產領域矛盾糾紛增量問題的發生。三是堅持源頭治理，提高房地產從業資格門檻，優化土地出讓條件以及提升規劃設計水平。四是積極探索現房銷售模式。在商品住宅項目宗地出讓時附加“現房銷售”的條件，探索適應現房銷售的工程建設項目審批、驗收備案等制度，壓縮項目開工、驗收時間，提高項目開發、上市效率。鼓勵金融機構對現房銷售項目開發融資創造條件，支持房企實行現房銷售。

（作者單位：市政府辦公室）