關于加強公共租賃住房管理的幾點思考

盧峰  嚴軍

公共租賃住房制度是我國解決低收入人群住房困難問題的一項重要制度,在我國的住房保障體系中占有重要地位。相對經濟適用房、限價房和住房公積金等制度,公共租賃住房承擔著保障城鎮內收入最低人群居住權的艱巨任務,對維護社會穩定改善民生福祉具有重要意義。但在具體實踐過程中,公共租賃住房管理仍存在一些問題。

一、存在問題

(一)準入過程中騙租行為的發生

公共租賃住房準入過程中需要核查申請人的戶籍、住房、收入、車輛等諸多情況,但上述信息歸口不同業務部門管理,在大數據等電子信息平臺仍然不夠健全完善的情況下,部分申請人存在采取謊報個人信息等方式的騙租行為,由于相關政策對騙租行為并未有嚴格界定和相關處罰,實際過程中一般采取取消申請資格并口頭教育,并未對騙租行為產生有效震懾作用以致騙租行為屢禁難止。

(二)管理過程中賴租和轉租等問題的存在

公共租賃住房承租相對市場房屋租賃不存在保證金制度,申請人得到實物配租后無需繳納租房押金,只需簽合同辦手續即可入住,租金收繳采取住后再收的方式,以至于存在租戶退租后不再繳納之前居住期間的租金的賴租現象。有的租戶存在將實物配租得到的公共租賃住房轉租給他人的行為,以此謀取轉租租金差價。

(三)退出執行過程中“房賴”問題嚴峻

公共租賃住房退出方面由于沒有專項文件或執行細則的指導,也沒有完善的退出機制和流程,相關部門只有管理權沒有強制執行權,公共租賃住房的退出或清退問題嚴重。特別是個別不再符合承租條件又不愿意退出的“房賴”的出現,進一步暴露出公共租賃住房在退出方面的問題。

二、對策及建議

(一)強化管理政策引導宣傳

強化知識普及和政策引導宣傳,提高租戶公共租賃住房認知水平和管理政策認同度。從相關調查來看,受制于年齡和教育程度等因素影響,租戶的公共租賃認知度和管理政策認同度不高,不利于公共租賃住房的管理。因此相關部門要聯合起來并依托社區強化對租戶的公共租賃住房知識普及和管理政策宣傳,一方面使其充分認識公共租賃住房的過渡性使用的租賃性質,即租戶只具備租賃期間的房屋使用權而不具備所有權;另一方面要強化公共租賃住房退出政策引導和宣傳,樹立主動退出的光榮典型,激發公共租賃住房租戶自立自強干事創業的積極性和自主性,以減少福利依賴思想,鼓勵其達到條件時主動退出公共租賃住房。

(二)完善準入和審核制度

建立信息共享數據庫,完善公共租賃住房信息審查和核查制度。部分申請人存在利用部門間掌握信息的不對稱性和延時性,采取瞞報、漏報、謊報信息的方式申請并套取公共租賃住房承租資格或租賃補貼,還有的租戶不再符合條件時故意拖延甚至拒絕退出公共租賃住房。因此,相關部門一方面要建立信息共享數據庫并實時上傳相關信息,及時有效核準申請人或承租人的收入、住房、車輛等信息,完善公共租賃住房信息審查和核查制度,從源頭上堵住不符合條件者承租公共租賃住房的缺口,確保將公共租賃住房租賃給符合條件的需求家庭和個人;另一方面要加強對租戶的管理,采用不定期抽查等方式,及時掌握租戶的信息變化情況,針對不符合承租條件或享受租賃補貼者采取相應措施并及時清退,以維持公共租賃住房健康運行高效流轉。

(三)完善管理制度強化日常監管

以制度為依據,強化公共租賃住房日常監管。一是完善公共租賃住房上市交易制度。堅持“租售并舉”的原則,進一步完善公共租賃住房上市交易制度,通過調查數據和實際工作接觸到的情況來看,租戶對公共租賃住房出售制度呼聲較高,參照其他地區的情況來看,最早一批入戶的租戶的實際承租期已經達到交易條件,公共租賃住房出售和上市交易制度具備相應的實際操作條件和群眾基礎,建議建議進一步完善并盡快實施公共租賃住房上市交易制度。公共租賃住房的出售和上市交易可以解決一批租戶的實際住房需求問題,從公共租賃住房管理的角度而言,部分管理對象從公共租賃住房的承租人成為產權所有人,形成了事實上的退出,減輕了公共租賃住房管理的壓力。另一方面,公共租賃住房出售得到的資金可以用于公共租賃住房的投資新建和日常運營管理,以增進公共租賃住房的流轉。二是完善租房保證金制度,以強化對租戶的管理和制約手段。現行商品房租賃市場實行租房押金制(即保證金制),租房押金和租金繳納一般有押一付一、押一付三等不同情況。公共租賃住房目前租金收取方式缺乏對違規使用、轉租、賴租等行為的制約手段,建議要求辦理入住前繳納租房保證金和住房租金月繳制度,住房保證金制度可以增加對租戶的制約手段,強化對租戶的日常管理以便對違反公共租賃住房管理制度的行為進行有效打擊。三是完善公共租賃住房彈性租金制度。目前的彈性租金制度建立在家庭經濟條件差異和所承租公共租賃住房樓層差異的基礎上,即廉租房租戶和公共租賃住房租戶享受不同的政策按照不同的租金標準繳納租金、不同樓層的租戶按不同租金標準繳納租金,這樣的彈性租金制度過于簡單籠統,并未將租戶在承租期間對公共租賃住房的租金繳納情況、房屋使用維護、公租房管理配合度等表現納入考慮范圍,建議將上述因素進行量化管理并納入彈性租金制度考慮范圍,充分利用制度的優勢引導租戶遵守公共租賃住房管理規定,營造良好居住氛圍。四是建立和完善公共租賃住房違規處罰制度。目前對公共租賃住房騙租、違規使用、轉租、賴租等行為的懲戒并無專門的規章和條款且存在“兩極分化”的差異,要么以口頭教育等方式訓誡處罰偏輕、要么以退租為手段進行懲戒,公共租賃住房管理缺乏處于“中間”的適度手段。建議綜合租房保證金制度和彈性租金制度,在原有懲戒手段的基礎上建立和完善針對公共租賃住房實物配租享受者的違規處罰制度,以強化公共租賃住房日常管理。

(四)完善公共租賃住房強制清退措施

加大執法力度,積極創新聯合執法機制,完善公共租賃住房強制清退措施。目前的公共租賃住房管理缺乏相應清退制度和措施,主要的退出形式包括租戶主動退出和對不符合承租條件者的勸退,對于不再符合公共租賃住房承租條件在規定期限內拒不退出的“房賴”,由于相關管理部門沒有相應的強制清退執法權,當前對“房賴”采用的辦法是起訴執行清退。但是起訴執行清退時間跨度長、流程繁瑣,執行效果不佳,嚴重影響公共租賃住房的流轉效率。因此建議簡化強制清退步驟和流程,加大執法力度,積極創新聯合執法,建立強制清退制度完善公共租賃住房退出機制。

(作者單位:分宜縣住建局)