新余市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)

新余市住宅小區(qū)地下車(chē)庫(kù)（位）管理使用意見(jiàn)（試行）的通知

余府辦發(fā)〔2019〕19號(hào)

各縣（區(qū)）人民政府、管委會(huì)，市政府各部門(mén)，市直各單位:

《新余市住宅小區(qū)地下車(chē)庫(kù)（位）管理使用意見(jiàn)(試行)》已經(jīng)市九屆人民政府第61次常務(wù)會(huì)議研究同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

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2019年5月7日

新余市住宅小區(qū)地下車(chē)庫(kù)（位）管理使用意見(jiàn)（試行）

為切實(shí)有效化解因住宅小區(qū)地下車(chē)庫(kù)（位）引發(fā)的矛盾糾紛，合理開(kāi)發(fā)利用住宅小區(qū)地下空間資源，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)我市社會(huì)和諧穩(wěn)定，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)人民防空法》、《城市地下空間開(kāi)發(fā)利用管理規(guī)定》等規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，對(duì)住宅小區(qū)地下車(chē)庫(kù)（位）管理使用提出如下意見(jiàn)。

一、明確權(quán)屬，從源頭上分類(lèi)規(guī)范管理

我市新建商品房住宅小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)嚴(yán)格按照規(guī)劃行政主管部門(mén)核定標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)且未計(jì)入公攤的非人防地下停車(chē)庫(kù)（位）所有權(quán)歸開(kāi)發(fā)建設(shè)單位所有，計(jì)入公攤的非人防地下停車(chē)庫(kù)（位）所有權(quán)歸業(yè)主所有。

（一）明確車(chē)位權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)。人防車(chē)庫(kù)（位）之外的普通地下停車(chē)庫(kù)（位）、機(jī)械式停車(chē)位隨開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一并通過(guò)竣工聯(lián)驗(yàn)并符合登記條件的，由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)予以辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

（二）明確車(chē)位權(quán)屬登記主體。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)對(duì)符合不動(dòng)產(chǎn)登記條件，按照規(guī)劃部門(mén)核定標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)且未計(jì)入公攤的非人防停車(chē)庫(kù)（位）依法進(jìn)行登記，并在出售后協(xié)助辦理車(chē)庫(kù)（位）的轉(zhuǎn)移登記和車(chē)庫(kù)（位）產(chǎn)權(quán)證；未辦理首次登記已出售的車(chē)庫(kù)（位）具備辦理不動(dòng)產(chǎn)登記條件的依購(gòu)買(mǎi)人申請(qǐng)予以辦理不動(dòng)產(chǎn)證。

（三）明確人防車(chē)位管理。根據(jù)《江西省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)人民防空法〉辦法》第十六條規(guī)定，人防地下室平時(shí)用作停車(chē)位的，投資者享有使用權(quán)、管理權(quán)和收益權(quán)。投資者可通過(guò)出租受益，但不能進(jìn)行出售或附贈(zèng)。平時(shí)使用人防地下室，應(yīng)當(dāng)遵守人民防空工程維護(hù)管理規(guī)定；戰(zhàn)時(shí)由人民防空主管部門(mén)統(tǒng)一集中管理，無(wú)償征用；平時(shí)使用人民防空工程，不得改變主體結(jié)構(gòu)，不得拆除、損毀人防工程設(shè)備，影響人防工程使用效能。

（四）明確車(chē)位登記具體辦法。具體權(quán)屬登記辦法由不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)出臺(tái)實(shí)施細(xì)則進(jìn)行明確。

二、加強(qiáng)管理，尋求租售價(jià)格平衡點(diǎn)

市價(jià)格主管部門(mén)要根據(jù)我市商品房均價(jià)、車(chē)位成本等因素，盡快制定關(guān)于住宅小區(qū)車(chē)庫(kù)（位）出售、出租和停車(chē)服務(wù)管理收費(fèi)的指導(dǎo)性意見(jiàn)。引導(dǎo)投資建設(shè)單位合理制定本項(xiàng)目租售價(jià)格及服務(wù)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，努力尋求租售雙方合理的價(jià)格平衡點(diǎn)，有效促進(jìn)車(chē)庫(kù)（位）的利用，緩解停車(chē)壓力。

三、租售并舉，充分滿(mǎn)足各類(lèi)使用需求

開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮住宅小區(qū)地下車(chē)庫(kù)（位）的使用功能，同時(shí)滿(mǎn)足不同類(lèi)型客戶(hù)需求，對(duì)有權(quán)處置但尚未出售或附贈(zèng)的地下車(chē)庫(kù)（位），既可采取出售，也可采取出租的方式給業(yè)主使用，不得以“只售不租”等名義拒絕向業(yè)主提供停車(chē)服務(wù)。

（一）配套建設(shè)人防地下室的小區(qū)，規(guī)劃的車(chē)庫(kù)（位）配建比小于等于1:1的，車(chē)庫(kù)（位）租售比由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位自行決定；規(guī)劃的車(chē)庫(kù)（位）配建比大于1:1的，超出1:1的車(chē)庫(kù)（位），租售比應(yīng)不小于1:3。

（二）無(wú)配套建設(shè)人防地下室的小區(qū)，規(guī)劃的車(chē)庫(kù)（位）配建比小于等于1:1的，車(chē)庫(kù)（位）租售比應(yīng)不小于1:4；規(guī)劃的車(chē)庫(kù)（位）配建比大于1:1的，超出1:1的車(chē)庫(kù)（位），租售比應(yīng)不小于1:2。

四、規(guī)范經(jīng)營(yíng)，維護(hù)車(chē)庫(kù)（位）交易正常秩序

（一）規(guī)范租售方式。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位有權(quán)處置的普通地下停車(chē)庫(kù)（位）、機(jī)械式停車(chē)位首次登記后方可出租、出售和附贈(zèng)；人防車(chē)庫(kù)（位）只可出租不可出售或附贈(zèng)，一次性租賃期限不得超過(guò)5年，人防車(chē)庫(kù)（位）已出售、附贈(zèng)或租賃期限5年以上的，由人防部門(mén)責(zé)成人防車(chē)庫(kù)（位）使用權(quán)、管理權(quán)和收益權(quán)人依法依規(guī)進(jìn)行改正；車(chē)庫(kù)（位）出售或附贈(zèng)的對(duì)象為本小區(qū)業(yè)主，車(chē)庫(kù)（位）首次登記滿(mǎn)2年仍未出售的，可向本小區(qū)外的業(yè)主出租，但租賃期限最長(zhǎng)不超過(guò)6個(gè)月。

（二）規(guī)范租售條件。按規(guī)劃配套建設(shè)的地下停車(chē)庫(kù)（位），應(yīng)首先滿(mǎn)足本住宅區(qū)業(yè)主的停車(chē)需求。

1．車(chē)庫(kù)（位）產(chǎn)權(quán)首次登記后，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位有權(quán)處置的車(chē)庫(kù)（位）決定出售、出租的，應(yīng)在小區(qū)范圍內(nèi)公告車(chē)庫(kù)（位）區(qū)域、類(lèi)別、數(shù)量和價(jià)格等相關(guān)信息。已辦理權(quán)屬登記的小區(qū)業(yè)主出售、出租車(chē)庫(kù)（位）時(shí)，鼓勵(lì)優(yōu)先出售、出租給本小區(qū)業(yè)主。

2．車(chē)庫(kù)（位）放開(kāi)購(gòu)買(mǎi)限制后，商品房屋仍在出售的，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在房屋購(gòu)買(mǎi)合同中告知購(gòu)房人是否還有車(chē)庫(kù)（位）的情況。

3．小區(qū)業(yè)主身份憑有效的房屋買(mǎi)賣(mài)合同和房屋交付等相關(guān)手續(xù)進(jìn)行認(rèn)定。

（三）規(guī)范銷(xiāo)售行為。加強(qiáng)各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售人員培訓(xùn)、管理，規(guī)范銷(xiāo)售行為；嚴(yán)禁開(kāi)發(fā)建設(shè)單位隨意承諾小區(qū)內(nèi)地上、地下車(chē)庫(kù)（位）免費(fèi)停放。尤其是分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的小區(qū)，前期車(chē)庫(kù)（位）如可免費(fèi)停放，必須書(shū)面約定免費(fèi)使用時(shí)限，避免后期因停車(chē)收費(fèi)管理產(chǎn)生矛盾糾紛。市房地產(chǎn)主管部門(mén)加大對(duì)銷(xiāo)售行為的監(jiān)督檢查力度，對(duì)存在虛假承諾地下停車(chē)庫(kù)（位）免費(fèi)使用的開(kāi)發(fā)企業(yè)，一經(jīng)查實(shí)，將采取納入誠(chéng)信“黑名單”、約談通報(bào)等措施進(jìn)行處理。

（四）規(guī)范處理原則。本意見(jiàn)下發(fā)前正在銷(xiāo)售車(chē)庫(kù)（位）的項(xiàng)目，自意見(jiàn)下發(fā)之日起對(duì)剩余未出售的車(chē)庫(kù)（位）暫停出售，待辦理首次登記后再進(jìn)行出售；對(duì)已出售的車(chē)庫(kù)（位），由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位補(bǔ)辦首次登記；對(duì)車(chē)庫(kù)（位）全部售罄或項(xiàng)目已清盤(pán)的，不再補(bǔ)辦首次登記，業(yè)主憑有效的交易憑證向不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)申請(qǐng)辦理權(quán)屬登記。

五、部門(mén)聯(lián)動(dòng)，齊抓共管化解停車(chē)矛盾

住宅小區(qū)停車(chē)管理按照有序暢通、安全優(yōu)先、便民為本、兼顧公益以及業(yè)主自治與市場(chǎng)運(yùn)作相結(jié)合的原則進(jìn)行。市住房、價(jià)格、城管、公安、規(guī)劃、人防等部門(mén)以及各縣（區(qū)）政府、管委會(huì)要各司其職、密切配合，并通過(guò)實(shí)施聯(lián)動(dòng)、齊抓共管，有效化解各住宅小區(qū)因停車(chē)問(wèn)題產(chǎn)生的矛盾糾紛。具體職責(zé)如下：

市房地產(chǎn)主管部門(mén)負(fù)責(zé)全市住宅小區(qū)停車(chē)管理工作的監(jiān)督指導(dǎo)。

市價(jià)格主管部門(mén)負(fù)責(zé)查處停車(chē)管理單位的價(jià)格違法行為。

市城市管理行政執(zhí)法部門(mén)負(fù)責(zé)查處違規(guī)占用綠地停車(chē)、破壞綠地改建停車(chē)位的行為。

市消防主管部門(mén)負(fù)責(zé)處理影響消防安全的停車(chē)行為。

市規(guī)劃主管部門(mén)負(fù)責(zé)按法律法規(guī)、技術(shù)規(guī)范要求對(duì)住宅小區(qū)車(chē)庫(kù)（位）進(jìn)行規(guī)劃審批。

市人防部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)防空地下室平時(shí)維護(hù)管理責(zé)任人的維護(hù)管理工作提供監(jiān)督指導(dǎo)。

縣（區(qū)）政府、管委會(huì)負(fù)責(zé)指導(dǎo)街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)對(duì)轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)的停車(chē)管理糾紛進(jìn)行協(xié)調(diào)處理。

縣（區(qū)）房地產(chǎn)主管部門(mén)負(fù)責(zé)監(jiān)督指導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)停車(chē)管理單位依法做好住宅小區(qū)停車(chē)管理工作。

小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)機(jī)動(dòng)車(chē)停放管理，沒(méi)有物業(yè)服務(wù)的小區(qū)由社區(qū)負(fù)責(zé)指導(dǎo)業(yè)主自治管理。

六、輿論引導(dǎo)，加強(qiáng)小區(qū)車(chē)位管理正面宣傳

引導(dǎo)管控好房地產(chǎn)輿情，加強(qiáng)正面宣傳報(bào)道，及時(shí)發(fā)現(xiàn)甄別處理不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的信息；新聞媒體要加大對(duì)我市住宅小區(qū)地下車(chē)庫(kù)（位）規(guī)范管理的宣傳力度，客觀(guān)公正報(bào)道因車(chē)庫(kù)（位）產(chǎn)生的矛盾糾紛案例，正確引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

各相關(guān)部門(mén)要按照本部門(mén)職責(zé)制定工作方案或?qū)嵤┘?xì)則，加強(qiáng)部門(mén)聯(lián)動(dòng)，齊抓共管，形成合力，統(tǒng)籌推進(jìn)全市住宅小區(qū)車(chē)庫(kù)（位）規(guī)范管理工作。

本意見(jiàn)自發(fā)布之日起施行，試行2年。