新余市人民政府關于實施房地產順位抵押貸款登記管理工作的暫行意見

新余市人民政府關于實施房地產順位抵押貸款登記管理工作的暫行意見

余府發(fā)〔2019〕17號  2019年11月23日

各縣(區(qū))人民政府、管委會,市政府各部門,市直各單位:

根據(jù)《中華人民共和國物權法》《中華人民共和國擔保法》《中華人民共和國城市房地產管理法》《房屋登記辦法》《城市房地產抵押管理辦法》《土地登記辦法》等有關法律法規(guī),結合我市實際,現(xiàn)就實施房地產順位抵押貸款登記管理工作提出如下意見。

一、適用范圍

本意見適用于本市行政區(qū)域內的企業(yè),企業(yè)經營者、股東因企業(yè)經營需要,以及個人消費需求向金融機構、小額貸款公司、融資性擔保機構申請房地產順位抵押貸款,并依法辦理登記手續(xù)。

本意見所稱房地產順位抵押貸款,俗稱“二次抵押”貸款,是指房地產(包括無地上定著物的土地使用權)設定抵押權貸款后,該房地產的市場價值大于所抵押債務的余額部分可以再次抵押貸款。

本意見所稱房地產順位抵押登記,是指本市行政區(qū)域內同一房地產設定兩個以上抵押權的,以抵押登記書面申請時間先后為序辦理抵押登記。

本意見商住用房是指住房、商用房;非商住用房是指商住用房以外的房地產。

二、抵押、評估與作價原則

(一)房地產抵押及順位抵押貸款登記應當遵循依法、平等、自愿和誠實守信原則。

(二)堅持自愿評估原則。登記部門不得強行要求企業(yè)及個人客戶對抵押物進行評估。凡抵押雙方對抵押物價值達成一致意見的,其抵押物可以不予評估;雙方意見不一致、并有一方或雙方要求對抵押物進行評估的,可協(xié)商確定一家有資質的評估機構進行評估。抵押雙方對有效評估報告予以認可。

(三)落實抵押物協(xié)商作價原則。對已設定抵押權的房地產辦理順位抵押貸款登記時(含原抵押合同解除或經協(xié)商解除,重新辦理貸款抵押登記時),抵押物的價值可以由抵押當事人以市場價值為基礎協(xié)商確定,但原則上不超過評估市場價;也可以由抵押當事人委托具有評估資質的中介機構進行評估確定。相關部門對當事人協(xié)商確定的價值予以認可。登記部門憑作價協(xié)議及登記要件辦理相應的登記手續(xù)。

三、破除順位抵押權登記障礙

(一)適用于辦理個人消費類貸款順位抵押業(yè)務

1.依法推動取消限制性規(guī)定。同意辦理順位抵押的抵押權人接到抵押人提出的順位抵押請求后,應當盡快配合抵押人辦理房地產順位抵押貸款。原則上在抵押人辦理順位抵押貸款時,可以將取得原抵押權人書面同意、抵押權人之間與抵押人簽訂三方順位抵押協(xié)議方式調整為由順位抵押權人、抵押人向抵押登記部門出具符合法律規(guī)定的順位抵押承諾函的方式,并提供其它登記要件,抵押登記部門予以辦理抵押登記手續(xù)。原抵押權人不影響原正常貸款,確保不抽貸、不減貸。

2.采取懲戒措施。市有關金融管理部門依據(jù)有關法律規(guī)定,推動相關金融機構解除對順位抵押的限制性規(guī)定。同意實施房地產順位抵押,但發(fā)生以限制性條款為由或不合理確定抵押貸款最高限額、額外增加辦理條件等不配合順位抵押業(yè)務的行為,且經協(xié)調不及時整改、引發(fā)客戶舉報、影響客戶有效防范資金鏈風險的,在全市年度績效考核中予以扣分處理。

(二)適用于辦理企業(yè)經營類貸款順位抵押業(yè)務

1.取消限制性條款。金融機構、小額貸款公司和融資性擔保機構接到抵押人提出的順位抵押請求后,應當盡快與抵押人、順位抵押權人協(xié)商同意實施房地產順位抵押貸款,并不得影響原正常貸款,確保不抽貸、不減貸。原則上在抵押人提出要實施順位抵押貸款時,通過抵押權人之間與抵押人三方協(xié)商簽訂順位抵押協(xié)議,并協(xié)商解除原抵押限制性條款,及時向登記部門提供協(xié)議及登記要件,可辦理相應登記手續(xù)。原抵押權人與抵押人在原抵押合同中沒有明確是否限制順位抵押時,視為原抵押權人放棄限制權,登記部門在抵押登記時可直接辦理順位抵押登記。

原抵押權人與抵押人在原債權范圍內辦理借新還舊、回收再貸的,30個工作日內或順位抵押協(xié)議約定期限內,保留原抵押權繼續(xù)順位在先,并提供登記。

2.采取懲戒措施。同意實施房地產順位抵押,但發(fā)生不及時簽訂解除原抵押限制性條款協(xié)議、不按要求重新簽訂順位抵押協(xié)議、不合理確定抵押貸款最高限額等行為,且經協(xié)調不及時整改、引發(fā)客戶舉報、影響客戶有效防范資金鏈風險的,在全市年度績效考核中予以扣分處理。

四、明確順位抵押貸款登記要件

(一)登記部門

順位抵押登記由市自然資源局(市不動產登記中心)依法規(guī)范辦理。登記部門要積極主動地為企業(yè)或個人客戶提供優(yōu)質服務,及時調整健全實施房地產順位抵押貸款登記與注銷的制度、規(guī)程、辦法和軟件系統(tǒng)。對申請手續(xù)齊備的,在2個工作日內辦理完成登記,在1個工作日內完成注銷登記。在辦理登記過程中要加強對抵押物權屬關系及抵押合同、順位抵押承諾函(個人消費類貸款)、順位抵押貸款協(xié)議等登記要件的審查,確保抵押行為合法有效,以保護雙方當事人和第三人的正當權益。

(二)登記要件

對已設定抵押權的房地產再次申請抵押登記的,需提供以下材料:

1.登記申請書;

2.申請人的身份證明;

3.房地產權利證書;

4.抵押合同;

5.主債權合同;

6.順位抵押承諾函(適用個人消費類貸款);

7.順位抵押權人已知曉抵押標的之前設定抵押權事實的書面證明、順位抵押協(xié)議(適用企業(yè)經營類貸款);

8.其他必要材料。

(三)其他登記事項

1.個人消費類貸款:實施順位抵押貸款登記申請時,應當提供順位抵押承諾函。

2.企業(yè)經營類貸款:實施順位抵押貸款登記申請時,應當重新簽訂原抵押權人、抵押人、再抵押權人三方順位抵押協(xié)議(必須協(xié)商注明順位次序),協(xié)議內容應包括解除原抵押權人與抵押人簽訂的抵押限制性條款;如三方協(xié)商一致依法實施完全順位抵押貸款的,僅需提供原抵押權人的同意函。

五、其他

新余銀保監(jiān)分局應督促商業(yè)銀行加強對順位抵押業(yè)務的風險管控,根據(jù)房地產價格波動趨勢,做好預警預報,防范出現(xiàn)金融風險;市政府金融辦應積極推行順位抵押工作,規(guī)范順位抵押行為,防范金融風險。

本暫行意見自發(fā)文之日起實施,有效期2年,原有關規(guī)定與本意見不一致的,以本暫行意見為準。

(此件主動公開)