《新余市房地產業高質量發展三年行動方案》文件解讀

一、文件起草的背景和依據

為深入貫徹黨中央、國務院和省委、省政府關于促進房地產市場平穩健康發展的決策部署，著力構建我市房地產發展新模式，實現我市房地產高質量發展。根據市委、市政府部署安排，結合近年來國家、省以及相關設區市出臺的政策和新余實際，制定了《新余市房地產業高質量發展三年行動方案》（以下簡稱《三年行動方案》）。

《三年行動方案》主要參考了國家部委、省住建廳以及省內外其他設區市相關文件、政策：

1.自然資源部辦公廳《關于做好2024年住宅用地供應有關工作的通知》（自然資辦函〔2024〕918號）；

2.全國切實做好“保交樓”工作會議精神；

3.省房地產市場會商協調暨涉穩風險防范處置聯席會議辦公室《關于推動房地產市場平穩健康發展若干政策措施的指導意見》（第二輪征求完善稿）；

4.省住建廳《2024年全省房地產和物業管理工作要點》；

5.省住建廳房地產市場監管處《房地產市場監管處高質量發展三年攻堅行動打算》；

6.河南鄭州、江蘇太倉、安徽宣城以及南昌市、撫州、萍鄉市、上饒市出臺的促進房地產市場平穩健康發展的若干措施。

二、文件的主要內容

《三年行動方案》主要分為四個部分：

第一部分為總體要求。統籌研究政策措施，加快構建房地產發展新模式，促進我市房地產業高質量發展。

第二部分為主要目標。主要包括三個方面。一是去庫存，保持合理區間。制定出臺消化存量房產的政策措施，實現我市商品房銷售企穩回升。二是優增量，滿足改善需求。通過政策引導，推動商品房開發模式轉型升級，出臺高品質住宅建設規范，建設一批高品質樓盤，滿足市民改善性需求。三是化風險，杜絕新增爛尾。2026年底實現“保交房”項目全面清零。

第三部分為主要任務。主要包括四個方面：

一是進一步激活市場有效需求。其中：第1點為全力促進房地產市場銷售。通過建立網上銷售平臺、聯合車展等召開房博會、利用傳統銷售旺季開展靈活多樣的營銷活動等提升市場熱度。第2點為實行住房消費聯動商貿消費模式。結合消費品以舊換新工作，對購買新建商品房的發放一定額度消費券。第3點為實施高層次人才購房補貼政策。對引進的高層次人才發放一定金額的安家購房補貼。第4點為實施青年人才購房政策。對各類院校畢業5年以內的青年人才發放一次性購房補貼。第5點為實施購房補貼政策。對在市中心城區范圍內購買首套新建商品住房的，給予200元/㎡補貼。第6點為開展多種“以舊換新”模式。對參與“以舊換新”活動的，給予200元/㎡補貼；鼓勵國有投資平臺公司收購居民舊房，用于保障性、市場化租賃住房和人才住房。第7點為鼓勵貨幣化和“房票+購房優惠券”安置方式。在涉及房屋征收工作中，鼓勵采取貨幣化安置，在自愿原則下用好“房票”安置方式。第8點為優化調整學位準入政策。在學位供給允許的情況下，對購買新建商品住房的，允許購房人憑經網簽備案的新建商品房買賣合同及契稅繳納憑證和適齡兒童、少年戶口申請轉入學。第9點為同步完善項目周邊配套設施。同步加大市政基礎設施和公共服務設施配套力度。

二是嚴格落實金融、稅收支持政策。其中：第10點為優化個人住房貸款政策。貫徹落實黨中央、國務院決策部署，因城施策及時推進相關政策舉措出臺實施。第11點為充分發揮城市房地產融資協調機制作用。對符合融資條件的房地產項目“應進盡進、應貸盡貸”。第12點為支持優化房地產稅收征繳。對二手房交易稅收征繳相關政策進行優化，促進二手房流通。

三是進一步優化行業服務管理。其中：第13點為科學制定住宅用地計劃。根據本年度內盤活的存量商品住宅用地面積（包括竣工和收回），動態確定新出讓的商品住宅用地面積上限。第14點為支持企業優化開發土地。根據全國切實做好“保交樓”工作會議精神，降低房企開發土地違約成本。第15點為支持房地產項目分期開發建設和土地分割處置。制定支持房地產項目分期開發建設的政策，以降低房企資金壓力和防范風險。第16點為支持政府收購庫存商品房。用足用好國家保障性住房再貸款政策，以合理價格收購在建在售中小套型的庫存商品住房，用作配售型或者配租型保障性住房。第17點為支持合理處置已出讓閑置土地。在不增加政府隱性債務的前提下，支持通過依法依規強制收回、協商回購和市場化交易等多種方式穩妥處置已出讓閑置土地。第18點為合規調整商業服務業用地。結合實際依法依規穩妥有序將商業服務業用途，調整為居住用途或調整商業比例等。第19點為持續推進“帶押過戶”“交房即交證”。進一步優化不動產“帶押過戶”和新建商品房“交房即交證”流程。第20點為統籌不動產登記。充分發揮市房地產歷史遺留問題處理工作領導小組作用，加快推進保交樓項目不動產權登記工作；對存在抵押、查封等問題的，通過“府院聯動”方式予以辦理。第21點為提高行政審批效率。通過實行并聯審批，分階段辦理施工許可提高行政審批效率。

四是加快構建房地產發展新模式。其中：第22點為建立“人、房、地、錢”要素聯動新機制。建立住建、自然資源、人行三方會商機制，優化要素資源配置，以人定房、以房定地、以房定錢。第23點為制定高品質住宅試點規范。制定出臺城市立體園林高品質住宅設計技術規范；在土地出讓時設置高品質住宅建筑標準、裝配率等出讓條件，推行“競品質”“競方案”土地出讓方式；優化住宅小區配套設施容積率計算規則；對符合條件的區域，按有關文件要求優化住宅項目容積率。第24點為允許調整住房套型結構。對原已進行規劃設計但未開工的商品住宅項目，允許房地產開發企業適當調整套型結構。第25點為激勵房地產開發項目創先爭優。對當年獲得“廣廈獎”“江西省優秀樓盤獎”的項目給予一次性獎勵。第26點為扎實有序推進保障性住房建設。根據全國切實做好“保交樓”工作會議精神，支持相關國有企業適情適當收購一部分庫存商品房用作保障性住房。第27點為穩步推進現房銷售。及時研究我市現房銷售政策儲備，穩步推進現房銷售。

五是持續防范化解房地產風險。其中：第28點為落實房地產領域輿情穩控。著力加大正面輿論宣傳，防止負面和不實信息擴散發酵。第29點為切實做好保交樓、保交房工作。對全市房地產開發項目風險隱患進行摸排，實行“一樓一策”逐個予以化解，2026年底實現“保交房”項目全面清零。第30點為建立房地產市場監測分析機制。建立房地產市場運行監測系統，推進數據科學有效共享，多部門配合，共同加強監測，杜絕因房地產項目資金鏈斷裂產生的涉穩問題。第31點為進一步加強土地市場準入管理。禁止存在重大經營風險的房地產企業參加土地競買，從源頭杜絕風險發生。第32點加強商品房預售資金監管。進一步規范商品房預售資金全監管。第33點為規范房地產企業經營行為。對房地產企業違法違規行為納入誠信建設體系，進行聯合懲戒，適時向社會公布，以促使房地產企業形成行業自律。第34點為堅持屬地原則和源頭治理。按照“屬地管理、分級負責”“誰主管、誰負責”要求，要求各部門加強事前、事中和事后監督，及時發現問題、解決問題。第35點為著力化解房地產領域信訪問題。充分發揮市房地產市場會商暨涉穩風險防范化解處置聯席會議機制和市房地產歷史遺留問題處理工作領導小組作用，采取有效措施攻堅化解一批信訪矛盾集中、群眾反映強烈、推進化解困難的重點項目，切實維護社會穩定大局。

第四部分為保障措施。特別強調了各有關部門要優化已出臺各類政策的辦理流程和機制，加快制定實施細則，確保政策及時落地兌現，不能及時兌現的原則上要在一個月之內落實，最遲一個季度內必須兌現給付到位（如遇節假日順延），讓企業和群眾及時享受政策紅利，最大程度發揮好政策的撬動效益。

三、實施應用

為推動《三年行動方案》落地生效，做好了以下幾方面工作：

一是市委人才辦出臺了《新余市高層次人才分類及服務保障辦法》，對現有的高層次人才認定和服務保障政策進行了優化升級，涉及購房補貼、配偶就業等多項服務保障政策。

二是為保證購房補貼活動安全順利，操作簡單可行，市財政局、市住房和城鄉建設局、市自然資源局、市稅務局制定印發了《新余市中心城區購買新建商品住房實行購房補貼政策實施細則》，對行動方案中的購房補貼政策細化了辦理流程，確保了政策及時落地兌現。

三是人民銀行新余市分行取消了我市首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率下限；對于貸款購買商品住房的居民家庭，將首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于25%。

四是市住房公積金中心已建立靈活就業人員參加住房公積金制度，同時開通了靈活就業人員公積金貸款業務、公積金貸款“帶押過戶”業務。

五是新余市房地產領域涉穩風險防范處置聯席會議工作機制辦公室制定印發了《關于建立新余市房地產融資協調機制的通知》，同時組建了房地產融資協調機制專班，推動房地產企業和金融機構精準對接，精準支持房地產企業合理融資需求。

六是市自然資源局不動產登記中心已制定了“帶押過戶”辦理流程以及“交房即交證”工作流程，推動了兩個事項的全面落實。

七是新余市房地產市場會商協調暨涉穩風險防范處置聯席會議辦公室制定印發了《新余市促進商業辦公類商品房供需動態平衡的若干措施》，進一步細化政策措施，力促庫存商業辦公類商品房去化周期明顯下降。

                    新余市住房和城鄉建設局    

                       2024年7月2日