新余市人民政府辦公室關于加強保障性住房建設和管理的意見

新余市人民政府辦公室關于加強保障性住房建設和管理的意見

余府辦發〔2013〕42號  2013年11月12日

各縣(區)人民政府、管委會,市政府各部門,市直各單位:

為完善住房保障體系,加快保障性住房建設,加強保障性住房管理,根據法律、法規和有關政策,結合我市實際,經市人民政府研究同意,提出如下意見:

一、全面推行“三房合一、租售并舉”制度

(一)推行廉租住房、公共租賃住房、經濟適用住房“三房合一”統一建設公共租賃住房。廉租住房、經濟適用住房對象統一納入公共租賃住房保障范圍。公共租賃住房實行差別化租金制度。推行公共租賃住房“租售并舉”,按照先租后售、限定對象、自愿購買的原則,承租公共租賃住房一定期限的城市中低收入家庭,可依規申請購買其承租的公共租賃住房有限產權,達到規定條件后可取得完全產權。

二、嚴格控制建筑面積和合理確定租金標準

(二)公共租賃住房建設要嚴格控制面積標準,戶型以單套建筑面積50平方米左右的小戶型為主,最高不超過80平方米,60平方米(不含)至80平方米的戶型面積不超過公共租賃住房總規模的15%。公共租賃住房小區可按總建筑面積15%建設公共服務配套設施,其中商業配套設施建筑面積控制在小區總建筑面積的10%以內。

(三)公共租賃住房租金標準控制在同地段、同品質、同類型住房市場租金的80%,具體租金標準由市住房保障主管部門會同市物價等有關部門根據不同地段、不同類型公共租賃住房確定,報市政府批準后實施,向社會公布,并定期調整。工業園區、各中心鎮、企業、社會單位配租給本地本單位職工家庭的,租金標準可低于市政府所確定的同類型公共租賃住房租金標準。

三、落實建設用地、資金和相關政策

(四)市住房保障主管部門會同市發改、城鄉規劃、國土資源等部門依據公共租賃住房發展規劃編制公共租賃住房年度實施計劃和用地計劃。公共租賃住房項目采取劃撥、出讓等方式供應土地,公共租賃住房建設用地納入年度用地供應計劃并單獨列出。儲備土地和收回使用權的國有土地,優先安排用于公共租賃住房建設。

(五)公共租賃住房建設資金通過以下渠道籌措:中央、省級財政安排的專項補助資金、本級財政預算安排的專項資金、按土地出讓凈收入10%提取保障性住房建設資金、住房公積金增值收益提取貸款風險準備金和管理費用后的結余資金、出租(出售)公共租賃住房和小區配套設施回收的資金、中央財政廉租住房保障專項補助資金用于租賃補貼支出后的結余資金、中央政府代發的地方政府債券以及企業債券和中期票據融通的資金、銀行非銀行金融機構和經國家批準的公積金貸款、社會捐贈以及其他方式籌集的資金。

(六)對公共租賃住房要切實落實國家、省現行建設、經營、買賣等環節稅收優惠政策,免收城市基礎設施配套費等各種行政事業性收費和政府性基金,經營服務性收費按低限減半收取。

(七)電力、通訊、市政公用事業等企業要對公共租賃住房建設給予支持,新建小區有線電視和供水、供電、供氣、排水、通訊、道路等市政公共設施,由各相關單位出資配套建設,并適當減免入網費、管網增容等經營性收費。

四、公共租賃住房的申請、審核、分配與出租

(八)公共租賃住房面向城鎮中等偏下收入家庭、新就業城鎮職工和有穩定就業崗位的外來務工人員供應。同時符合下列條件的,可申請公共租賃住房:

1、家庭人均可支配收入在本地城鎮人均可支配收入的25倍以下;

2、具有本地城鎮戶籍,或者無本地城鎮戶籍但在本地連續穩定工作6個月以上,且已辦理居住證的;

3、在本地無房,或在本地有房但人均住房建筑面積低于15平方米(含)的。

(九)公共租賃住房申請人父母或子女在本地有兩套或兩套以上自有住房,且人均住房建筑面積在35平方米(含)以上,不得申請公共租賃住房。符合公共租賃住房申請條件的申請人具有本地城鎮戶籍,無房或家庭人均住房建筑面積低于12平方米(含)且家庭年人均收入低于本市上年度城鎮居民人均可支配收入50%(含)的,可以申請廉租住房。

(十)落實公共租賃住房申請、審核、公示、輪候、復核制度,堅持“三級審核、三榜公示”的陽光操作,具體步驟如下:

1、符合條件的申請人持身份證、戶口本(或就業勞動合同)、工商營業執照(復印件)、住房、收入等證明到居住地或工作單位所在地居委會(未成立居委會的到用工單位)報名;

2、居委會(未成立居委會的到用工單位)按照公共租賃住房(廉租住房)準入條件對申請人及家庭成員資格進行入戶調查、群眾評議及初審,并對評議、初審結果進行公示,公示時間不少于七天(一審一榜);

3、街道辦事處(鄉、鎮人民政府)按照公共租賃住房(廉租住房)準入條件對申請人及家庭成員資格進行復核,并將復核結果報區人民政府(管委會);

4、區人民政府(管委會)按照公共租賃住房(廉租住房)準入條件對申請人及家庭成員資格進行復審,并將復審結果在申請人居住地或用工單位所在地、街道辦事處(鄉、鎮人民政府)進行公示,公示時間不少于7天(二審二榜);

5、市住房保障主管部門按照公共租賃住房(廉租住房)準入條件對申請人及家庭成員資格進行審定,并將審定結果在市政府網站、房產信息網站和新聞媒體上向社會公示,公示時間不少于7天,對有異議者由市住房保障主管部門組織調查核實(三審三榜)。

(十一)市住房保障、民政、公安等有關部門及街道辦事處要協作配合,在申請人聲明同意對其家庭住房、收入及資產等情況進行審核的基礎上,規范公共租賃住房(廉租住房)申請及租賃補貼申請的核實工作。其分工為:

1、街道辦事處(鄉、鎮人民政府)負責通過書面審查、入戶調查、信息查證、鄰里訪問以及信函索證等方式,對申請人收入、資產、住房狀況進行調查核實;

2、市住房保障主管部門負責對申請人及共同申請人的家庭成員自有房產(包括店面、車位、寫字樓等非住宅)和現住房狀況、房產交易以及享受過房改和住房保障優惠政策等情況進行審核;

3、市民政部門負責對申請人及共同申請人的家庭成員的收入、低保和受救濟情況進行審核;

4、市公安部門負責對申請人及共同申請人的家庭成員的家庭用車、戶籍登記變更等情況進行審核。

(十二)每個申請人(家庭)只能申請承租1套公共租賃住房。對符合承租公共租賃住房條件的家庭實行輪候配租制度。輪候期間,申請家庭收入、人口、住房、資產等情況發生變化的,申請人應在變動后30日內告知街道辦事處。經審核后,街道辦事處應當報告市住房保障主管部門,并對變更情況進行登記。對不符合公共租賃住房申請條件的,由市住房保障主管部門依規取消其資格,并書面告之申請人。

(十三)市住房保障主管部門組織的公共租賃住房配租采用公開搖號的方式確定選房序號。其中,符合下列條件的優先配租:

1、符合廉租住房申請條件的;

2、60周歲(含)以上孤寡老人提出申請的;

3、申請家庭成員中有患重大疾病人員、中重度殘疾人員的;

4、申請家庭成員中有特困優撫對象、特困省部級以上勞動模范等家庭成員的;

5、在棚戶區改造中未安置且符合申報條件的。

(十四)申請人選房確定后,市住房保障主管部門向申請人發放公共租賃住房配租通知單,申請人在收到配租通知單30日內,憑配租通知單、身份證明與公共租賃住房產權單位簽訂公共租賃住房租賃合同及物業服務協議。未在規定時間內選房或簽訂公共租賃住房租賃合同及物業服務協議的,視同放棄本次配租資格。

(十五)申請家庭在申請公共租賃住房之前已承租公房(包括直管、自管)的,應當在收到公共租賃住房配租通知單之后辦理好原住房騰退手續。

(十六)工業園區、各中心鎮、企業、社會單位建設和持有的公共租賃住房,可以優先解決本地本單位通過公共租賃住房資格審查的職工家庭居住需求,其配租工作在市住房保障主管部門指導下由建設管理單位組織實施。

(十七)政府投資建設的公共租賃住房租金收入按照政府非稅收入管理的規定繳入同級財政,實行“收支兩條線”管理。租金收入專項用于公共租賃住房及配套設施的維修、養護和管理。

(十八)政府投資建設的公共租賃住房維修由住房保障主管部門組織實施,維修經費經同級財政部門審核后,從公共租賃住房租金收入以及配套商業服務設施租金收入中解決;社會力量投資建設的公共租賃住房維修養護費用由所有權人及其委托的運營單位承擔。

(十九)公共租賃住房小區物業服務收費,應當遵循合理、公開及費用與服務水平相適應的原則。其中,政府投資建設的公共租賃住房,其物業服務費收費標準原則上不得高于同地段、同等級普通商品房物業服務費收費標準的70%;其物業服務費的70%由公共租賃住房承租人繳納,30%在公共租賃住房租金中支出。

(二十)承租人有下列行為之一的,應當退回公共租賃住房:

1、轉借、轉租或者擅自調換所承租公共租賃住房的;

2、改變所承租公共租賃住房用途的;

3、破壞或者擅自裝修所承租公共租賃住房,拒不恢復原狀的;

4、在公共租賃住房內從事違法活動的;

5、無正當理由連續6個月以上閑置公共租賃住房的。

(二十一)承租人有下列情形之一的,應當騰退公共租賃住房:

1、承租人累計6個月以上拖欠租金的;

2、未按規定提出續租申請的;

3、提出續租申請但經審核不符合續租條件的;

4、租賃期內,通過購買、受贈、繼承等方式獲得其他住房并不再符合公共租賃住房配租條件的。

(二十二)退出承租的公共租賃住房時,承租人應當停止使用并結清水、電、氣、電視、通訊、網絡、物業服務及其他相關費用。

五、公共租賃住房的出售管理

(二十三)市、縣(區)政府(管委會)自2007年以后組織建設的廉租住房和公共租賃住房可作為出售房源。企事業單位等社會投資主體建設的公共租賃住房不得作為出售房源。

(二十四)家庭人均可支配收入在本市城鎮人均可支配收入線以下并具有本市城市戶籍住房困難戶,承租公共租賃住房6個月以上的,可依規自愿申請購買其租住的公共租賃住房有限產權。申購人不得購買其租住住房以外的公共租賃住房。一戶家庭只能享受一次公共租賃住房購房政策。

(二十五)公共租賃住房按建筑安裝成本價出售有限產權。在出售公共租賃住房時,要通過評估分別確定出售公共租賃住房的建筑安裝成本價、綜合成本價,以及土地出讓收益、稅費減免的具體價款和比例。建筑安裝成本價包括征地和拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建安工程費;綜合成本價包括建筑安裝成本、住宅小區基礎設施建設費(含小區非營業性配套公建費)、管理費、貸款利息和稅金等。具體出售價格由市價格主管部門會同市住房保障、財政、審計、建設等部門根據不同地段、不同類型公共租賃住房確定,報市政府批準后實施,并向社會公布。

(二十六)申購人可根據家庭收入狀況和經濟承受能力,選擇一次性付款購買全部公共租賃住房的有限產權,也可按一定比例分2-3次購買公共租賃住房的有限產權,但首次購買面積不得低于所承租公共租賃住房面積的40%。

(二十七)購買了公共租賃住房有限產權的住戶,已購買的部分不再交公共租賃住房租金;不得出租、轉借以及擅自改變用途。購買的有限產權,可以依法繼承、抵押;申購人應與市住房保障主管部門簽訂《公共租賃住房有限產權購買合同》,按購房合同交清房款后,即可辦理《房屋所有權證》。《房屋所有權證》應當注明“公共租賃住房”、“有限產權”和所購有限產權比例。所購公共租賃住房的共同承租人可作為共有權人登記。

(二十八)購買人取得公共租賃住房全部有限產權后5年內不得上市交易。期間,如購買人因經濟和住房條件變化,超出規定的保障標準,或因特殊原因確需轉讓的,由市、縣(區)政府(管委會)按原銷售價格加同期銀行存款活期利息回購,并補交租住期間有限產權減免的租金。購買公共租賃住房全部有限產權滿5年,經向市住房保障主管部門申請,并補足當年認購時的住房建設安裝成本價與綜合成本價的差價,以及土地出讓收益、稅費減免等價款,取得完全產權后,可上市交易。

(二十九)公共租賃住房有限產權出售資金專項用于償還公共租賃住房建設貸款及公共租賃住房建設、回購和管理,實行專款專用、封閉運行。出售公共租賃住房有限產權時,應開具財政部門統一印刷的“江西省政府非稅收入一般繳款書”。出售收入繳入國庫,實行“收支兩條線”管理。參照《住宅專項維修資金管理辦法》(建設部、財政部165號令),按照多層住宅不低于售房款的15%,高層住宅不低于售房款的20%比例,一次性提取住宅專項維修資金。

(三十)公共租賃住房承租人申請購買公共租賃住房有限產權,承租人(或共同承租人)繳存了住房公積金,且符合貸款條件的,可申請住房公積金貸款購買公共租賃住房有限產權。

六、加強住房保障工作的監督管理

(三十一)各縣(區)、各有關部門要按照“一級抓一級、一級管一級、一級對一級負責”的原則,加強對保障性住房建設和管理監督檢查。要嚴格規范保障性住房工程建設程序、加強資金監管。對在保障性住房工程建設、分配和管理過程中濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊、失職瀆職的部門及其工作人員,要依法依紀追究責任;涉嫌犯罪的,移送司法機關處理。