簡艷兵
物業管理是城市管理和社會建設矛盾集中體現的領域,規范的物業管理是和諧社會建設總體戰略中的重要內容;加強居住小區物業管理、改善居民生活環境成為人民群眾普遍關注的熱點問題。為此,筆者聯合有關部門開展了加強渝水區物業管理的調研,目的是全面了解渝水區物業管理現狀,反映群眾所關心的物業管理實際問題,促進和諧社會的建設和區域形象的提升。此次調研聽取了渝水區建設局關于渝水區物業管理工作基本情況的介紹,實地走訪了部分居委會和物業管理公司,搜集了關于加強渝水區物業管理的意見和建議,現將調研情況報告如下:
一、渝水區物業管理的現狀
(一)住宅小區基本情況
渝水區現有住宅小區536個,總戶數133559戶,總人口373381人,有物業公司管理小區121個,單位管理小區148個,無人管理與業主自治小區267個;無物業管理清掃面積195萬平方米。
(二)物業公司管理現狀
渝水區物業公司管理主要有三種形式,一是由房地產開發公司組建或指派的物業公司,屬“誰開發、誰管理”的形式,這類公司受制于房地產開發公司,依托開發公司的經濟支撐運行,目前運行平穩,如:春江花月、帝海觀瀾、喜盛威尼斯、香山聽泉等;二是前期物業產生的市場化運作的物業公司,如:綠景水岸、水木清華、城市綠洲等;三是業主委員會成立后聘用的物業公司:如:渝水印象、北湖星城、金鵬大廈等。
(三)物業服務費收取現狀
1.前期物業沒有定出與實際相符的收費標準。渝水區有物業公司管理的小區大多數執行的是前期物業收費標準,多層一般定價在0.5元/平方米,高層一般定價在1.2元/平方米。有些開發商為了盡快出售房屋,吸引客戶,物業定價很低,承諾低價位的物業服務費,甚至低于成本運行費,在房子沒有賣完時,開發企業進行補貼,一旦房子賣完,不再補貼,物業公司難以維持,只好撤出,像公園一號,當時高層定價0.8元,香港城,當時定價高層1元,現在這兩個小區面臨的是,業主形成原有的價格定型,想要提價,非常之難。
2.物業費收繳不到位。物業管理中很多矛盾是由開發商產生或由開發商轉嫁而來,例如房屋漏水、改變房屋結構、承諾給業主做的公共設施而又未到位等等,業主找到物業公司訴求,而物業公司又只好找到開發商,起一個中間協調的作用,有時碰到開發商遲遲不整改到位或不愿出錢維修等,業主來氣,把氣轉到物業公司身上,認為是物業公司無能,最終拒交物業費;有些業主家小偷光顧了,也把矛盾轉嫁給物業公司,認為物業公司履職不到,最終拒交物業費;有些小區臨街開酒店,油煙滿天飛,下水被堵塞,而小區時有亂搭亂建,業主向物業公司反映,物業公司接到業主反映后,找到相關職能部門,相關職能部門接到物業公司的申請后,總是以各種理由拖不到現場,甚至以各種理由不理睬,業主看到問題沒有解決,最終拒交物業費;地下停車庫因收費等原因而又不愿停,地上又沒有停車位,很多業主把車停在綠化帶上,業主意見很大,最終拒交物業費;有些業主利用底下層開麻將館、賭博場,影響了其他業主正常的生活,物業公司勸阻不聽,取締又不到位,業主很有意見,最終拒交物業費。小區部分業主違法違規現象屢屢發生,導致物業管理無法實施,從而嚴重影響居民的生活品質。
(四)無物業小區管理現狀
渝水區無物業公司管理的小區達415個,其中:單位管理148個,無人管理和業主自治管理的小區達267個。無物業公司管理以單位管理、辦事處管理、社區臨時管理、業主自治管理為主,單位管理由單位包攬,基本能做到保潔與保安到位,辦事處以滿足保潔需求為主,社區臨時管理保潔都難以維持,業主自治管理由業主委員會自主收費,收費一般在0.1-0.4元不等,主要用于保潔、照明,保安等,業主自治管理受業主委員會成員素質的高低、責任心和業主的基礎素質的影響,工作的好壞不一。其中運作平穩,工作頗有亮點的如下:
1.城北辦新苑社區的中大奧林園小區,小區總戶數390戶,已入住350戶,收費標準為多層0.3元/平方,電梯房三樓以下0.5元/平方,三樓以上0.7元/平方。業主自治管理一年來,成立了三套自治機構。一是成立業委會,作為小區事務最高決策機構。二是成立了由業委會主任、副主任、委員等七人組成的物業監督小組。三是由業委會負責有償招聘或推薦的2-3名管理人員組成物業服務中心,作為常駐管理機構在小區上班。物業服務中心服從業委會管理,并配合監督小組的檢查和監督。三套機構的協調統一,成效明顯,物業收費達到98%以上。建立小區物業QQ群,居民對小區的管理有何意見與建議可以進入該群,在家里就可以和管理人員進行有效溝通,使得業主以主人身份參與到小區的管理中。
2.城南辦魁星路社區的金葉花園小區,小區占地面積約1.5萬平方米,轄區共有10棟樓房,都是多層,居民348戶,常住人口1322人,物業費為0.2元/平方。圍繞實現小區“民主自治”這一目標,初步走出了一條業主委員會自我管理、自我服務、民主自治的小區物業管理新路。小區業主委員會共有成員8人,明確各自的管理職責和責任分工;制定業主委員會工作制度,包括《業委會會議制度》、《業委會工作制度》、《業委會印章管理制度》、《業委會學習制度》、《金葉花園業主委員會處置小區突發事件方案》等等。通過制度建設和長效機制的建立來加強業主委員會的管理。實現小區“管理事務公開、物業管理費用公開、征集意見公開、物業欠費人員公開”;每到節假日,小區還會利用節慶文化組織開展一些居民聯誼會、娛樂競賽等活動,一方面不斷豐富了小區居民的精神文化生活,同時又不斷增強了小區居民的凝聚力。
二、2015年16個物業小區標準化建設情況
1.2015年16個標準化建設小區的名單
杭州利軒物業的暨陽世紀城、暨陽玫瑰城、暨陽翡翠城、暨陽歐亞城、暨陽半島豪園,新余紫金物業的紫金城,新余水務物業的一水天城,江西雅苑物業的春月花月,江西立信物業的帝海觀瀾,新余市嘉浩物業公司的袁河壹品,南昌名泰物業的春龍湖畔、春龍金色海岸、紅海名仕公館,新余方泰物業的城市綠洲,廣東金碧物業的恒大城,江西銀灣物業的孔目江一號。
2.列入標準化建設的16各小區物業管理現狀
16個標準化建設小區都是有物業公司管理的小區,小區目前管理平穩,有些小區還配置了一卡通,實現智能化管理,如:孔目江一號、紫金城小區。從16個標準化建設小區的物業企業資質來看,大多數物業企業公司為三級資質,僅一家一級一家二級。16個標準化建設小區的入住率都不高,低的只有40%,高的達87%,很多業主認為只要自己沒住,就不需要交物業費,物業費收繳多數維持在70%-80%,如:孔目江一號約70%,城市綠洲約80%,管理好可達90%以上,世紀城小區收費達90%;剛交房的小區物業費受交房手續辦理的影響也能達90%以上,如:新余恒大城。
3.標準化建設小區的內容
住宅小區物業服務標準化建設對居民小區配套基礎硬件設施和物業公司服務提出了更多、更高的要求。其中:
硬件要求主要有:配置齊全物業用房、小區綠化率≥30%、設有兒童游戲場和社區服務設施;管線下地、IC卡門禁控制、閉路電視紅外、樓道無亂涂亂畫及亂堆亂放現象;設有消防通道;按規范召開業主大會、成立業主委員會;履行合同和法規規定的其他義務等等。
服務要求主要有:有固定辦公場所,人員佩戴明顯標志;人員經專業培訓持證上崗;各項管理制度完善;小區檔案資料齊全;小區棟號、引路標識圖明顯;房屋零修、急修及時率99%以上,維修質量合格率達100%;有專業保安隊伍巡邏管理;車輛進出登記制度;環衛設備齊全完好,垃圾日產日清;綠化管理設施、設備完好,草木修剪整齊美觀;設有“投訴處理服務中心”;用戶對小區管理服務的評議滿意率達到95%以上等等。
三、推進社區物業管理的幾點思路
1.強力推進小區業主委員會的成立組建。充分發揮業主委員會的作用,調動業主委員會在推進物業管理或協調物業管理事項中的積極作用,為業主與物業間搭建溝通的橋梁,注重把一些公益心強、有熱心、有愛心的業主組建到業主委員會來。
2.制定推行物業服務等級標準。由物業主管部門,物價部門制定等級服務內容和標準,明確物業服務的主體作用,由業主、業主委員會選擇確定物業服務標準,選定物業服務公司,將物業選擇權真正交還業主手中。
3.切實有效推行社區物業集中綜合整治。要改善目前的物業管理環境,必須要綜合各部門的職能進行集中整治,如:物業用房的使用、地下停車場的使用、麻將娛樂場所的擾民、餐飲等行業的污染物排放、亂搭亂建亂圍現象等進行整治,為推行物業管理創造良好條件。
4.進一步完善物業公司的考評機制。細化考評制度,維護良好的物業管理秩序,把物業公司考評機制重點放在街道辦、居委會、業主委員會,并嚴格制定對物業公司的獎懲機制,該升級的升級,該取締的取締;同時,通過物業管理市場化運作,淘汰服務差、管理水平低、群眾意見大的物業公司,爭取培養一批信譽高、實力強的物業公司。
5.規范物業管理的責任主體。按照《江西省物業管理條例》,推行物業管理的責任主體在社區居委會,要明確職責、發揮作用,不斷完善社區物業管理的體制和機制。
6.切實解決物業管理收費難問題。造成物業收費難的因素很多,但老賴現象居多,其中不乏一些公職人員,正常的司法程序又因金額、時間等因素制約,最有效有力的方式只有司法途徑,建立物業收費“快速法庭”勢在必行。
7.不斷推行和完善新的物業管理模式。照搬照學不如探索試行,因地制宜,鼓勵業主自治,推行獎勱機制,評選“十佳小區”,“十佳業主委員會”,“先進物業管理社區”,通過評選“十佳”、評優獎勵等形式激勵社區物業管理良性循環,形成小區物業、業主自治雙軌并行的管理新模式,推動全區居民小區的物業管理水平上新臺階。
8.鼓勵和探索物業管理資金新來源。除正常收取居民物業管理費以外,物業公司可以在經業主委員會或絕大多數業主同意的情況下,利用小區現有資源優勢開辟新的籌資渠道,為創造小區優美、舒適居住環境爭取更多發展資金,如開辦便民超市、合理設立小區廣告位、創新小區停車位收費管理等。
9.建立、完善物業管理糾紛調解機制。由社區居委會牽頭組織物業管理矛盾糾紛調處聯席會議,定期研究解決居委會轄區內存在的物業矛盾糾紛,并以此作為信息溝通交流的平臺;街道(辦事處)應設立物業管理調處中心,在社區聯席會議的基礎上負責調解,力爭把矛盾糾紛化解在基層和萌芽狀態。
(作者系渝水區委常委、副區長)
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