新余市人民政府辦公室關于進一步加強城區物業管理工作的意見

新余市人民政府辦公室關于進一步加強城區物業管理工作的意見

余府辦發〔2015〕65號  2015年9月6日

各縣(區)人民政府、管委會,市政府各部門,市直各單位:

為進一步加強我市城區物業管理工作,提高物業管理服務水平,切實改善人民群眾生產生活環境,推動社區建設和城市管理水平整體提高,根據國務院《物業管理條例》、《江西省物業管理條例》,結合實際,提出本意見。

一、指導思想

以打造我市“精美特新”中小城市為契機,進一步明晰市、區物業管理職責和權責關系,將物業管理重心下移,建立和完善“市、區、街道和社區”四級物業管理體制,推進中心城區住宅小區物業管理體制機制創新,破解物業管理難題,改善市民居住環境,構建平安、和諧社區。

二、指導原則和目標任務

(一)指導原則。確立“行業監管、部門協作,以塊為主、屬地負責,街道組織、社區落實,企業服務、業主自治”的原則。

(二)目標任務。通過3-5年努力,初步建立比較完善的“市、區、街道、社區”四級物業管理體系,新建住宅小區物業管理覆蓋率達到100%,老舊住宅小區物業覆蓋率達到80%以上,具備物業管理條件的住宅小區業主委員會成立率達到90%以上,物業服務費收繳率達到90%以上,物業管理工作走在全省前列。

三、理順體制,建立健全物業管理工作機制

進一步構建物業管理主管部門行業監管、相關職能部門各司其職、屬地負責、街道辦組織、社區居委會落實、業主委員會和物業企業主動參與的工作體制,共同推進物業管理工作。

市房管部門負責貫徹執行國家、省、市物業管理的有關規定,負責全市物業服務行業的指導和監督,研究、制訂行業管理制度和行業服務標準;負責全市物業管理招投標活動的監督管理工作;負責外地進入我市物業服務企業的備案工作;會同市財政部門負責我市城區物業專項維修資金和住宅物業質量保修金的依法交存、使用的監督管理;負責市級物業管理優秀項目考評驗收,參與國家級、省級物業管理示范項目的考評驗收;負責物業服務企業資質管理和從業人員的資格管理、物業服務企業信用檔案的建立和管理;負責對物業管理企業服務質量的監督管理、服務合同的簽訂、收費的監督管理;負責全市物業承接查驗工作;依法查處物業管理活動中的重大違法行為;負責組織對各區物業管理工作的考核。

各區人民政府(管委會)應切實履行屬地負責的原則,組織區物業管理主管部門、街道辦事處、社區居委會開展物業管理工作;負責轄區老舊小區整治改造并逐步實行物業管理等。

各區物業管理主管部門負責本轄區內物業管理活動的監督管理工作。嚴格貫徹國家、省有關物業管理的法律、法規并組織實施;指導街道辦事處、社區居委會物業管理工作;負責本轄區前期物業管理招投標活動的監督管理工作;負責指導本轄區內業主大會成立及業主委員會換屆及備案工作;牽頭建立本轄區物業管理聯席會議制度和投訴受理制度,協調處理本轄區內重大物業矛盾糾紛;對于違反《物業管理企業資質管理辦法》(建設部第164號令)的行為報請市物業管理主管部門處理;加強對街道辦事處、社區居委會物業管理工作人員和業主委員會成員的培訓;指導街道辦事處解決物業服務企業退出和交接過程中出現的重大問題;負責對本轄區內街道辦事處物業管理工作的考核;完成物業管理的其他工作。

街道辦事處負責指導和監督本轄區內物業管理工作,組織協調轄區業主大會的成立和業主委員會換屆工作,指導、監督業主大會、業主委員會依法履行職責;負責轄區范圍內業主大會會議決定、管理規約、議事規則以及業主委員會組成人員名單等備案工作;依法調解本轄區內物業管理有關糾紛;負責本轄區無物業管理小區的日常管理工作。

社區居委會應當協助街道辦事處依法開展物業管理的相關工作,負責協調本轄區日常物業管理活動,指導、協調和監督業主大會成立并選舉業主委員會;依法調解業主、業主委員會和物業服務企業之間的糾紛;協調解決物業服務企業退出和交接過程中出現的問題;做好物業管理其他工作。

市民政部門負責將小區物業管理納入社區建設的指導,對新建小區所屬街道、社區進行劃分。

市城管部門負責查處和治理小區內違章搭建改建、非法設置戶外廣告、毀壞綠化、擅自改變建筑物外立面等行為,指導物業服務企業規范居民小區內停車秩序,查處小區及周邊噪聲、亂倒裝飾裝修垃圾等行為。

市公安部門負責指導業主委員會加大安全防范和管理力度,負責查處住宅區各種違法行為。

市市場監督管理部門負責電梯的檢驗檢測、安全監察工作,監督物業服務企業委托專業公司進行電梯保養維護。

市住建部門負責對物業項目的建筑工程質量進行管理,依法處理房屋保修期內由于工程質量問題引發的投訴和矛盾。

市規劃部門負責住宅小區物業用房、人防設施、會所、車庫(位)、幼兒園、架空層、社區用房等公建配套設施規劃許可竣工核實工作,對違法違規行為提出整改意見并轉有關部門依法處罰。

市人民防空主管部門負責核查住宅小區人防工程性質、位置、面積等情況,并對破壞戰時防護功能行為及違規使用情況提出處理意見。

市環保部門依法查處小區內及周邊的油煙、廢氣超標等擾民行為,根據工作需要,開展油煙和廢氣監測,并提供監測報告。

市發改部門會同市房管部門負責全市住宅物業服務政府指導價的制定、調整以及全市物業收費監督管理工作,負責查處住宅物業服務企業違規收費行為。

市公安部門消防機構按照法律法規要求,指導公安派出所開展消防監督檢查和消防宣傳教育,指導住宅區的物業服務企業對物業管理區域內的公用消防設施進行維護管理,提供安全防范服務。

市供水、供電、供氣、通信等單位負責物業管理區域內相關設施的管理和維護。

各區相關職能部門負責協助、配合市職能部門做好相應工作。

四、因地制宜,實行分類管理

城區物業管理實行等級性(星級)有償服務和基礎性有償服務并舉,根據小區建筑規模、設施配套、周邊環境以及居民需求、業主意愿等情況,合理確定各類住宅小區的管理服務模式和組織形式,逐步實現物業管理服務全覆蓋。

(一)新建普通商品房住宅小區全面推行市場化、規范化的物業管理等級性(星級)有償服務。在建未銷售前,由開發建設單位通過招投標市場選聘有相應資質的物業服務企業落實前期物業管理;已建成交付但業主大會尚未成立的,繼續實施前期物業管理;已建成交付且業主大會已召開的,按業主大會的決定做好物業管理續聘、新聘或業主自治管理的轉換銜接工作。納入物業管理的新建普通商品房,業主應當按照約定的房屋交付時間,作為交納物業管理服務費的起始時間。

(二)新建拆遷安置房、保障性住房等住宅小區,創造條件逐步推進市場化物業管理。在建未交付前,由開發建設單位負責組織管理。建成交付后,有條件召開業主大會的,按照有關程序確定物業服務管理模式并做好轉換銜接工作;建成交付后,暫不具備條件召開業主大會或暫不具備條件實施等級性有償服務的,由所在街道辦、社區居委會落實以保潔、保綠、公共秩序維護等為主要內容的基礎性有償服務。

(三)老舊住宅小區和失管小區整治改造后引入物業服務。按照“分步實施、先易后難”的原則,對老舊小區以道路、保潔、路燈、綠化等基礎設施為重點,分期分批進行整治改造,爭取用3-5年時間完成80%以上的老舊小區改造任務。從2015年起,市財政連續5年每年安排200萬元預算資金用于城區老舊小區改造,各區財政要相應落實配套改造經費。改造后的小區逐步引入規范的物業管理,實現老舊小區物業管理“擴面提質”。對整治改造后具備條件的,依法成立業主大會、業主委員會,按照有關程序選聘物業服務企業實施等級性(星級)有償服務;對暫不具備條件的,可由街道辦和社區居委會建立小區物業服務組織,或者采取“樓幢管理”模式,落實以保潔、保綠、保安為主要內容的基礎性管理;規模較小及分布零散的住宅小區,可并入相鄰小區,實施一家管理,差異服務。

五、強化措施,著力解決物業小區管理突出問題

(一)規范新建住宅項目竣工驗收和移交

1.加強建設單位工程遺留問題監管。開發建設單位應當依照規劃要求配備共用設施設備,在新建住宅項目交付后,應按照規定承擔質量保修責任,并在質量保證金托管期滿前兩個月告知全體業主。保修期滿后,經所服務的物業服務企業和同級物業主管部門確認已完成保修內容后,方可返還和提取質量保證金。辦理物業承接驗收手續時,依法做好相關資料的移交工作,對共用部位、共用設施設備出現質量和使用功能問題的,應當及時整改。

2.強化物業承接查驗管理。新建住宅項目物業交付使用前,物業服務企業應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗并記錄,發現問題應當書面告知建設單位,并向市房管部門報告有關情況,建設單位應當及時整修并組織物業服務企業復驗。

3.完善物業配套設施建設。新建住宅項目應當按照規定標準配套建設物業管理用房,并與主體工程同步交付使用。配套建設的物業管理用房產權歸全體業主所有。市房管部門在牽頭組織相關單位進行項目聯審聯驗時負責物業管理用房的查驗,并在核發房屋預售許可證和辦理不動產權屬初始登記時,在房地產登記簿中注明物業管理用房面積和房號以及物業的其他共有部分,但不頒發產權證書。現有住宅小區物業管理用房被擠占挪用的,市房管部門要督促相關建設單位和責任主體補建或者清退,并依法進行處罰。

4.加強物業小區房屋裝修、治安等管理。物業服務企業應切實做好房屋裝修等行為的日常巡查,發現存在違法情形的,要立即進行勸阻,勸阻無效的,要及時報告市城管等職能部門。市城管部門應加大對違法搭建改建、破墻開店、破壞公共綠化,違法設置戶外廣告等行為的查處力度。市公安部門應加強小區安全防范工作指導,督促物業服務企業落實人防、物防、技防措施。對于小區內破壞消防設施、占用消防通道等違法違規行為,在物業服務企業勸阻無效后,市公安部門、派出所、消防機構應及時介入并依法處理。

(二)加強物業服務企業監管

1.加強物業服務企業誠信管理。實行物業服務企業不良行為記分制度,由市房管部門牽頭組織物業所在地街道辦事處、社區委會及業主委員會負責對物業服務企業進行誠信考核。采取日常考核和集中考核相結合的方式,年終對考核情況進行匯總,市房管部門將結果計入物業服務企業誠信檔案,納入失信“黑名單”,并作為行業各類評先評優和物業管理招投標的重要依據,考核情況在新余市房產信息網等相關媒體進行通報。物業服務企業不履行合同約定擅自停止服務的,由市房管部門依法處理,同時記錄于誠信檔案并在本市范圍內前期物業管理招標投標活動中予以公示或告知。成立新余市物業管理協會,建立物業管理行業自律機制,引導物業服務企業提高服務水平。

2.建立住宅小區物業管理等級(星級)服務制度。由市房管部門會同市發改等部門制定《新余市住宅小區等級(星級)服務標準和評分標準》。等級(星級)服務標準作為簽訂物業服務合同,約定服務項目、內容、標準以及測算物業服務價格的指導依據。等級(星級)評定每年評定一次,服務等級與住宅小區物業管理收費掛鉤。各相關職能部門應加強對物業服務企業的監管,對在檢查、巡查、抽查中發現等級(星級)住宅小區的物業管理達不到原等級(星級)標準的,責令限期整改,視情給予通報批評、降級或取消等級(星級)。

3.全面提升行業從業人員整體素質。進一步加大從業人員培訓力度,著力解決行業從業人員整體素質偏低問題。嚴格從業人員持證上崗制度,加強新從業人員崗前培訓,從掌握物業管理政策法律法規和業務知識、提高服務意識、熟識行業規范等方面,提升培訓質量和效果。加大中高級管理人員培訓力度,推進物業管理師制度的實施,開展擬任項目經理和后備人員培訓。由市房管部門制定物業項目及項目經理考核辦法,實行住宅小區項目經理登記制度。定期開展物業從業人員資格培訓、繼續教育、物業技能競賽等活動,提升專業化服務水平。設有消防控制室的物業管理區域,值班人員必須經專門培訓并持證上崗。

(三)多措并舉解決物業服務費收取難問題

1.加大物業服務費的收繳力度。探索建立“優質服務、政府引導、誠信體系、社會監督、媒體曝光、法律途徑”六位一體的繳費機制。對物業服務企業已按物業服務合同約定提供服務而個人無故拖欠或拒繳物業服務費的機關、事業單位工作人員,由物業企業提供人員清單,抄報組織人事部門及其工作單位;對從商人員提交人民銀行和銀監局納入誠信體系;對普通業主提交社區居委會納入社會監督;對勸導無效者,通過新聞媒體進行曝光,并由物業服務企業通過法律途徑解決。積極探索在業主自愿的情況下實施物業服務費與水費、電費、燃氣費合并收取,實行“一卡通”,從源頭上解決我市物業服務費收取難的問題。

2.規范住宅專項維修資金管理。住宅專項維修資金屬于業主所有,專項用于保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新改造,任何單位和個人不得挪作他用。嚴格按照“專戶儲存、專款專用、所有權人決策、房管和財政部門監督”的原則,提高專項維修資金交存、使用的效率。房屋開發建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍承擔相應的物業保修責任,并負責處理在開發建設和銷售環節中造成的遺留問題。

3.建立物業管理糾紛調解機制。市房管部門應牽頭組織街道辦事處建立物業管理矛盾糾紛調處機制,定期召開聯席會議,研究解決物業管理存在的矛盾糾紛;街道辦事處應在社區聯席會議的基礎上加大力度調解物業管理矛盾糾紛。

六、狠抓落實,推進物業管理工作持續健康發展

(一)加強組織領導。市政府成立新余市物業管理工作綜合協調領導小組,由市政府分管領導擔任組長,有關副秘書長、市房管局局長為副組長,市房管、財政、民政、信訪、市場監管、城管、規劃、人防、公安、住建、環保、發改等部門分管領導為成員。各區政府(管委會)和街道辦事處也要成立相應機構,把加強物業管理服務作為提升城市管理水平、創建文明城市的一項重要內容,切實擺上議事日程,明確任務,細化責任,建立一級抓一級,層層抓落實的工作體系,為加強物業管理工作提供有力保障。

(二)加強輿論宣傳。各新聞媒體要充分發揮輿論導向作用,廣泛宣傳有關法律法規和政策以及業主的權利與義務,增強業主支持物業管理活動的意識,自覺及時繳納物業服務費用。

(三)加強督促檢查。市房管部門要加強對物業管理活動的組織協調和監督檢查,對工作情況實行定期調度,將日常檢查和年度考評相結合,科學評定物業管理企業的服務業績,建立健全物業投訴責任機制,及時查處物業管理服務中的不規范行為,切實保障各方合法權益。

七、本意見自2015年9月1日至2020年8月31日施行。分宜縣物業管理工作可參照本意見執行。