新余市物業(yè)管理現(xiàn)狀及對(duì)策建議

章忠華  劉金山  朱勇軍

隨著我市經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展,城市品位的不斷提高,新住宅小區(qū)一個(gè)個(gè)拔地而起,物業(yè)管理同時(shí)也深入到千家萬(wàn)戶(hù),因物業(yè)管理引發(fā)的社會(huì)矛盾急劇上升。一些老舊小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)滯后,市政基礎(chǔ)和配套設(shè)施不完善,各種已有的設(shè)施、設(shè)備、管網(wǎng)因年久失修、破損嚴(yán)重。居住人口中70%是原住地居民和社會(huì)中低收入人員,居民對(duì)居住環(huán)境意見(jiàn)大,同時(shí)治安和社會(huì)管理問(wèn)題突出,同時(shí),物業(yè)管理收費(fèi)難,管理企業(yè)與業(yè)主矛盾糾紛不斷,已成為制約我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)和諧發(fā)展中的一大“瓶頸”。為破解我市物業(yè)管理發(fā)展難題,提升新余市物業(yè)管理水平,近期我們對(duì)新余物業(yè)管理現(xiàn)狀及存在的突出問(wèn)題進(jìn)行調(diào)研分析,并提出對(duì)策建議,籍此希望能為我市物業(yè)發(fā)展起到拋磚引玉作用。

一、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

物業(yè)管理工作在我市起步較晚,經(jīng)歷了從無(wú)到有、從小到大、從機(jī)械到智能的發(fā)展過(guò)程,現(xiàn)逐步朝著規(guī)范化、社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化和智能化的方向發(fā)展。

(一)物業(yè)管理行業(yè)快速發(fā)展。我市于1999年成立第一家物業(yè)管理公司--新房物業(yè)管理有限公司,標(biāo)志著我市物業(yè)管理工作開(kāi)始。截止2015年6月底,我市物業(yè)管理企業(yè)達(dá)94家,其中本市79家,外省市進(jìn)新余備案15家,本市二級(jí)資質(zhì)1家,三級(jí)資質(zhì)65家,臨時(shí)資質(zhì)13家,從業(yè)人員5800人,其中持有物業(yè)管理上崗證的534人,持有物業(yè)管理師證的38人。目前,我市住宅小區(qū)有582個(gè),其中,實(shí)施物業(yè)管理的有224個(gè)、單位管理163個(gè)、業(yè)主自治80個(gè)、由街道辦代管115個(gè),管理面積2267.5萬(wàn)平方米,市區(qū)物業(yè)管理覆蓋面積80.2%,成立業(yè)主委員會(huì)的367個(gè),成立率63.1%,另有商業(yè)物業(yè)65個(gè)。隨著物業(yè)管理已逐漸被人們所認(rèn)識(shí)和接受,我市物業(yè)管理已逐步向商業(yè)物業(yè)、寫(xiě)字樓和非住宅物業(yè)延伸,尤其是新建小區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達(dá)100%。

(二)中高檔物業(yè)小區(qū)逐漸增多。隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)發(fā)展和業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)需求的不斷提升,我市涌現(xiàn)出了恒大雅苑、恒大城、江山御景、春江花月、孔目江一號(hào)、一水天城、帝海觀瀾、優(yōu)山美邸、高能上層、亞?wèn)|凱旋宮等一批基礎(chǔ)設(shè)施較完善、環(huán)境優(yōu)美、物業(yè)服務(wù)規(guī)范的住宅小區(qū)。這些物業(yè)服務(wù)規(guī)范的小區(qū)對(duì)帶動(dòng)我市物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展,促進(jìn)構(gòu)建和諧社會(huì)工作起到了積極的示范作用。

(三)前期物業(yè)管理招投標(biāo)逐步規(guī)范。近年來(lái),我市通過(guò)引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,積極探索前期物業(yè)管理招投標(biāo)辦法,分別對(duì)天恒花園、名門(mén)世家、時(shí)代廣場(chǎng)等30多個(gè)新建小區(qū)實(shí)行前期物業(yè)管理招投標(biāo),挑選了實(shí)力強(qiáng)的服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期管理,避免了行業(yè)的惡性競(jìng)爭(zhēng)。

(四)物業(yè)管理在我市社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的地位和作用更加顯現(xiàn)。物業(yè)管理作為新興的行業(yè),在實(shí)現(xiàn)我市“和諧、富裕、文明”目標(biāo)具有重要作用。促進(jìn)了我市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),提高了城區(qū)市民居住質(zhì)量,增加了市民就業(yè),維護(hù)了我市社區(qū)穩(wěn)定,推動(dòng)了我市房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。

二、存在的主要問(wèn)題

當(dāng)前隨著居民生活水平的提高,人們對(duì)居所的要求已不僅是房屋面積要大,更重要的是一個(gè)良好的居住空間和居住環(huán)境,物業(yè)按級(jí)服務(wù)與業(yè)主需求不斷提升的矛盾更加顯現(xiàn),物業(yè)管理工作越來(lái)越成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。

(一)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收取難。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),目前我市大部分小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)率為50%至70%,且呈逐年下降趨勢(shì),有的收費(fèi)率甚至低于20%,每年因業(yè)主不繳費(fèi)導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)公司撤離或降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的多達(dá)10余家,物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳率低已成為制約我市物業(yè)管理發(fā)展的一大難題,如何破解物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難成為我市物業(yè)管理工作亟待解決的問(wèn)題。另外,目前,我市實(shí)行的仍是2003年省物價(jià)廳制定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),經(jīng)過(guò)十幾年發(fā)展,人力成本不斷攀升,原材料價(jià)格持續(xù)上漲,舊的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已不能適應(yīng)新形勢(shì)下的物業(yè)服務(wù)發(fā)展需要,在影響物業(yè)企業(yè)發(fā)展的同時(shí),也勢(shì)必導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的降低。

(二)老舊小區(qū)物業(yè)管理任務(wù)艱巨。據(jù)統(tǒng)計(jì),我市城區(qū)目前共有住宅小區(qū)582個(gè),其中有物業(yè)公司服務(wù)的小區(qū)只有224個(gè),占全部小區(qū)的36.4%,老舊小區(qū)391個(gè)(業(yè)主自治80個(gè)、單位后勤保障的165個(gè)、146個(gè)無(wú)人管理),占比63.6%。特別是企業(yè)破產(chǎn)改制后的老舊破小區(qū),基本無(wú)物業(yè),臟亂差現(xiàn)象普遍存在,不但無(wú)法提供基本公共服務(wù),還存在一定程度安全隱患。另外,老舊住宅沒(méi)有建立物業(yè)維修資金制度,房屋維修、養(yǎng)護(hù)難以為繼。我市房地產(chǎn)大規(guī)模開(kāi)發(fā)時(shí)間較晚,許多房屋目前仍處在保修期內(nèi)。由于沒(méi)有提取共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修資金,隨著時(shí)間的推移,保修期滿(mǎn),這些房屋的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備處于無(wú)人也無(wú)法管理的狀態(tài)。而單位的房改房雖然在售房時(shí)提取了維修基金,但現(xiàn)在絕大部分單位都將這部分資金挪作他用。房改維修資金的缺失,給物業(yè)管理帶來(lái)無(wú)窮的隱患。

(三)物業(yè)管理合力不夠。一些部門(mén)從自身角度出發(fā)考慮物業(yè)管理大局不夠,強(qiáng)調(diào)本部門(mén)工作重要,有推諉扯皮的情況,所以物業(yè)管理服務(wù)工作和市民的預(yù)期、要求存在一定差距。

(四)物業(yè)管理的市場(chǎng)化程度不高。我市市場(chǎng)化運(yùn)作的物業(yè)企業(yè)只有45家,管理面積1506萬(wàn)平方米,占總面積的54%。企業(yè)后勤部門(mén)注冊(cè)和開(kāi)發(fā)商為延伸服務(wù)而成立的物業(yè)企業(yè)14家,管理物業(yè)面積1368萬(wàn)平方米,占總面積的46%。由于“誰(shuí)開(kāi)發(fā),誰(shuí)管理”的局面沒(méi)有根本改變,造成物業(yè)管理企業(yè)遍地開(kāi)花,平均托管面積僅30.5萬(wàn)平方米,形不成規(guī)模效益,對(duì)開(kāi)展高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)缺乏積極性。而且物業(yè)企業(yè)僅憑開(kāi)發(fā)商擬定的“業(yè)主公約”和售房合同書(shū)規(guī)定的物業(yè)服務(wù)條款進(jìn)行物業(yè)管理,業(yè)主毫無(wú)選擇余地。加之全市224個(gè)物業(yè)小區(qū)中,只有一半小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì),小區(qū)業(yè)主維權(quán)、選聘物業(yè)企業(yè)缺乏有效的組織機(jī)構(gòu)。因此,物業(yè)管理的買(mǎi)方市場(chǎng)沒(méi)有形成。尤其是公房出售后,相當(dāng)一部分單位仍沿用傳統(tǒng)的單位補(bǔ)貼、住戶(hù)象征性地交點(diǎn)費(fèi)的管理辦法,未將物業(yè)管理推向社會(huì),走向市場(chǎng)。每個(gè)產(chǎn)權(quán)單位一個(gè)院子自成一統(tǒng),原有住宅未實(shí)行真正意義上的物業(yè)管理。而且物業(yè)管理的類(lèi)型單一,多以住宅為主,商業(yè)物業(yè)有一些,如粵新建材批發(fā)城、天工商城、新亞新商城和副食品批發(fā)市場(chǎng)等,工業(yè)區(qū)、辦公樓、學(xué)校、醫(yī)院等龐大的市場(chǎng)沒(méi)有去開(kāi)拓。

(五)開(kāi)發(fā)建設(shè)引發(fā)的房屋質(zhì)量和業(yè)主不守規(guī)約問(wèn)題,給物業(yè)管理帶來(lái)很大隱患。小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑用途變更,卻通過(guò)了竣工驗(yàn)收將會(huì)使用;房屋建筑頻頻出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題,報(bào)修難度大、時(shí)間長(zhǎng)且維修不徹底;開(kāi)發(fā)商隨意承諾得不到兌現(xiàn)等問(wèn)題,引發(fā)物業(yè)管理諸多矛盾。另外,開(kāi)發(fā)商提供的都是毛坯房,業(yè)主入住或使用前都需要進(jìn)行第二次裝修,業(yè)主裝修很多是隨心所欲,亂敲亂打、拆掉承重墻、隨意改變房屋結(jié)構(gòu)及使用性質(zhì)等現(xiàn)象頻頻發(fā)生,嚴(yán)重影響到房屋外觀甚至危及房屋的安全,引發(fā)諸多問(wèn)題,危及人民群眾的生命和財(cái)產(chǎn)安全;小區(qū)業(yè)主侵占破壞綠地、擅自搭建改建、違規(guī)違法經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)象普遍。上述這些給物業(yè)管理服務(wù)帶來(lái)很大隱患,這些是物業(yè)公司力所不能及的。

(六)業(yè)主委員會(huì)缺少制約,業(yè)主自律機(jī)制不完善。由于缺乏對(duì)業(yè)主委員會(huì)的有效制約和監(jiān)督機(jī)制,民主協(xié)商和少數(shù)服從多數(shù)的原則沒(méi)有得到充分體現(xiàn)。有的業(yè)主委員會(huì)不能真正代表大多數(shù)業(yè)主的利益,個(gè)別成員甚至把個(gè)人利益置于業(yè)主共同利益之上,任意決定業(yè)主共同事務(wù),損害其他業(yè)主利益或業(yè)主的共同利益。房屋公共空間、共用設(shè)施設(shè)備以及土地的共同使用權(quán),決定了業(yè)主財(cái)產(chǎn)的關(guān)聯(lián)性和業(yè)主共同利益,也構(gòu)成業(yè)主共同決定實(shí)施物業(yè)管理的財(cái)產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)。協(xié)調(diào)業(yè)主共同利益,需要建立業(yè)主自律機(jī)制。業(yè)主公約是業(yè)主共同的行為準(zhǔn)則,但一些業(yè)主沒(méi)有嚴(yán)格遵守。

(七)物業(yè)管理總體水平不高。一是物業(yè)行業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻較低。全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)從無(wú)到有、從小到大,發(fā)展至今共有94家,其中本市企業(yè)79家,沒(méi)有一級(jí)資質(zhì)企業(yè),二級(jí)資質(zhì)企業(yè)也只有1家(目前還準(zhǔn)備自降為三級(jí)),總體服務(wù)等級(jí)低,管理模式落后,技術(shù)含量低。二是從業(yè)人員整體素質(zhì)不高。全市5800名專(zhuān)職從業(yè)人員中,取得經(jīng)理崗位證書(shū)的534人,占9.5%,物管師38人,40歲以上的2653人,占50%,高中(中專(zhuān))以下學(xué)歷的3896人,占78%,大多為“轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)”及農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工人員,專(zhuān)業(yè)技術(shù)、應(yīng)急能力、法律知識(shí)各方面都難以適應(yīng)物業(yè)管理的要求,造成的直接后果是處理問(wèn)題和矛盾簡(jiǎn)單生硬,服務(wù)質(zhì)量低下,損害了物業(yè)管理的社會(huì)形象。三是新技術(shù)、新設(shè)備使用較少。全市224個(gè)物業(yè)小區(qū)中,只19家物業(yè)小區(qū)采用了智能化的物業(yè)管理系統(tǒng),90%的小區(qū)仍實(shí)行傳統(tǒng)的管理模式。四是企業(yè)多、規(guī)模小、經(jīng)濟(jì)效益低。

三、對(duì)策與建議

(一)加強(qiáng)輿論引導(dǎo),加大監(jiān)管力度。各級(jí)各有關(guān)部門(mén)要充分利用網(wǎng)絡(luò)、電視、報(bào)刊等媒體,開(kāi)展以“和諧物業(yè)”為主題的宣傳報(bào)道活動(dòng),就我市物業(yè)管理的現(xiàn)狀、存在的問(wèn)題、發(fā)展的方向以及政策法規(guī)等方面進(jìn)行全方位的宣傳報(bào)道,從而引導(dǎo)居民形成一個(gè)正確的物業(yè)消費(fèi)觀念,引起社會(huì)各界對(duì)物業(yè)管理的關(guān)心和支持。同時(shí),要進(jìn)一步加大各級(jí)各部門(mén)的監(jiān)管力度,一要把物業(yè)管理納入“精、美、特、新”城市建設(shè)范疇。當(dāng)前應(yīng)著力從以下3個(gè)方面加大政府對(duì)物業(yè)管理工作的監(jiān)管力度:一是依據(jù)《條例》和相關(guān)法律、法規(guī),完善物業(yè)管理的配套措施和辦法,規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為,指導(dǎo)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)依法維權(quán),促進(jìn)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)規(guī)范有序發(fā)展;二是改變房管部門(mén)一家唱獨(dú)角戲的局面,物業(yè)管理發(fā)展涉及眾多職能部門(mén)和單位,如物價(jià)、規(guī)劃、公安、環(huán)保、城建、城管、街道辦事處,以及水、電、氣等單位,要各司其職、齊抓共管;三是物業(yè)管理主管部門(mén)應(yīng)介入新建小區(qū)規(guī)劃、驗(yàn)收工作。規(guī)劃、設(shè)計(jì)、質(zhì)監(jiān)部門(mén)應(yīng)在嚴(yán)格把關(guān)的同時(shí),還應(yīng)當(dāng)征求物業(yè)管理主管部門(mén)就有關(guān)物業(yè)管理方面的意見(jiàn)。在新建住宅小區(qū)竣工驗(yàn)收時(shí),由物業(yè)管理主管部門(mén)會(huì)同相關(guān)部門(mén)對(duì)物業(yè)管理涉及的有關(guān)內(nèi)容及物業(yè)管理方案的落實(shí)情況進(jìn)行驗(yàn)收。二要明確相關(guān)部門(mén)的工作職責(zé)。規(guī)劃建設(shè)部門(mén)要從源頭把好關(guān),小區(qū)相關(guān)功能在審定小區(qū)規(guī)劃時(shí)要予以確定,建設(shè)單位必須認(rèn)真組織實(shí)施,并與住宅建設(shè)同步進(jìn)行。房管部門(mén)負(fù)責(zé)物業(yè)企業(yè)的資質(zhì)管理,規(guī)范物業(yè)企業(yè)的管理服務(wù)行為;供電部門(mén)負(fù)責(zé)物業(yè)小區(qū)內(nèi)供電設(shè)施的維護(hù)、改造,確保居民正常用電;財(cái)政部門(mén)負(fù)責(zé)從房改房上市的土地出讓金中全額安排舊老小區(qū)的專(zhuān)項(xiàng)維修資金預(yù)算及保障工作;物價(jià)部門(mén)負(fù)責(zé)會(huì)同房管部門(mén)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)企業(yè)管理服務(wù)情況的考核,根據(jù)實(shí)際情況確定合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);公安部門(mén)負(fù)責(zé)開(kāi)展物業(yè)小區(qū)多層次的群治工作;法院負(fù)責(zé)受理物業(yè)訴訟案件,加強(qiáng)各類(lèi)費(fèi)用追繳案件的執(zhí)行力度;電視臺(tái)、報(bào)社、電臺(tái)負(fù)責(zé)報(bào)道物業(yè)管理工作動(dòng)態(tài),宣傳相關(guān)政策法規(guī),對(duì)物業(yè)企業(yè)的違規(guī)行為、業(yè)主的惡意欠費(fèi)行為進(jìn)行曝光。民政、人防、住建、國(guó)土、城管等單位依據(jù)職責(zé)齊抓共管。三要明確工作的主體和層次。將街道辦事處、居委會(huì)納入物業(yè)管理監(jiān)管體系中,讓基層組織參與指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)委會(huì)、業(yè)主大會(huì)的日常工作,把黨的組織建到社區(qū)。物業(yè)行政主管部門(mén)要加強(qiáng)與基層組織的緊密協(xié)作,采取“分級(jí)管理、協(xié)調(diào)指導(dǎo)”的方法,充分調(diào)動(dòng)基層組織的主觀能動(dòng)性,將具體工作和事務(wù)交給街道一級(jí)去做。業(yè)委會(huì)籌備組人選由街道辦、居委會(huì)把關(guān),行業(yè)主管部門(mén)指導(dǎo),主管部門(mén)主要抓政策制定和業(yè)務(wù)指導(dǎo)等宏觀工作,明確分工,協(xié)商共管。

(二)規(guī)范物業(yè)管理行為,提高物管隊(duì)伍素質(zhì)。一是規(guī)范前期物業(yè)管理。開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得商品房預(yù)售許可證前必須落實(shí)前期物業(yè)管理工作,簽訂《前期物業(yè)管理委托合同》,按總面積的2‰的比例配置必需的物業(yè)管理用房,前期物業(yè)管理項(xiàng)目一律實(shí)行招投標(biāo)。二是規(guī)范市場(chǎng)主體行為。著重抓物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)和從業(yè)人員的上崗培訓(xùn)管理,并要求物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)人必須取得建設(shè)部規(guī)定的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗證,為物業(yè)管理行業(yè)整體水平的提高奠定了基礎(chǔ)。嚴(yán)把物業(yè)管理市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān),提高入市門(mén)檻,對(duì)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。建立誠(chéng)信考核制度,把物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠(chéng)信考核作為參與前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)的前置條件。三是規(guī)范物業(yè)管理收費(fèi)。各級(jí)物價(jià)部門(mén)要嚴(yán)格按照《江西省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法》有關(guān)規(guī)定,以及《關(guān)于印發(fā)新余市物業(yè)管理公共服務(wù)等級(jí)及其收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)(試行期)的通知》(余價(jià)字[2005]36號(hào))精神,對(duì)我市物業(yè)管理收費(fèi)按小區(qū)逐一核價(jià),實(shí)施按質(zhì)論價(jià)和收費(fèi),進(jìn)一步明確優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)原則,要求住宅小區(qū)通過(guò)招投標(biāo)來(lái)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),制定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),收取物業(yè)服務(wù)費(fèi),簽訂物業(yè)服務(wù)合同。四是引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,優(yōu)化企業(yè)資源配置。各級(jí)管理部門(mén)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)要積極配合,共同營(yíng)造有利于物業(yè)管理企業(yè)打造品牌、發(fā)展規(guī)模的社會(huì)氛圍。一是適度采用收購(gòu)、兼并規(guī)模小、經(jīng)營(yíng)能力弱的物業(yè)管理企業(yè)等方式進(jìn)行企業(yè)的重組整合,形成規(guī)模優(yōu)勢(shì),從而達(dá)到優(yōu)化企業(yè)資源配置,實(shí)現(xiàn)資源共享,降低管理成本,體現(xiàn)品牌特色。通過(guò)擴(kuò)大管理規(guī)模,實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益最大化,增強(qiáng)企業(yè)實(shí)力。二是在物業(yè)管理市場(chǎng)引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制和招投標(biāo)機(jī)制,培育公正公平的市場(chǎng)環(huán)境,擇優(yōu)聘用。政府應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)督,強(qiáng)化管理,引導(dǎo)企業(yè)進(jìn)行集約和規(guī)模經(jīng)營(yíng)。如推行物業(yè)小區(qū)經(jīng)理持證上崗制度,強(qiáng)化物業(yè)管理人員的素質(zhì)培訓(xùn),將資質(zhì)等級(jí)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)掛鉤,建立“以質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符、合同約定”的服務(wù)收費(fèi)體系,推行ISO9002認(rèn)證,加快物業(yè)管理誠(chéng)信體系建設(shè)等。

(三)加強(qiáng)對(duì)業(yè)主大會(huì)工作的指導(dǎo)監(jiān)督。房地產(chǎn)行政主管部門(mén),尤其是各街道辦、居委會(huì),要按照《辦法》規(guī)定,切實(shí)履行對(duì)組建業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)、監(jiān)督責(zé)任,促進(jìn)業(yè)主自我管理、自我約束機(jī)制的形成。對(duì)業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)的,要深入實(shí)際,耐心細(xì)致地做好指導(dǎo)監(jiān)督工作,引導(dǎo)業(yè)主大會(huì)在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎(chǔ)上,按照合法程序,選舉熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員。要通過(guò)規(guī)范業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的行為,促進(jìn)業(yè)主自律和民主決策,依法維護(hù)自身合法權(quán)益。同時(shí),要監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)不得做出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定,不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。

(四)處理好物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系。物業(yè)管理在社區(qū)建設(shè),尤其在社區(qū)服務(wù)的發(fā)展中具有重要作用。要努力創(chuàng)建物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)良性互動(dòng)的新機(jī)制,以物業(yè)管理服務(wù)推動(dòng)社區(qū)服務(wù)發(fā)展,拓展社區(qū)服務(wù)范圍,建設(shè)管理有序、服務(wù)完善、環(huán)境優(yōu)美、治安良好、生活便利、人際關(guān)系和諧的現(xiàn)代化社區(qū)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該積極配合居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé),接受居民委員會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督;并配合公安機(jī)關(guān),與居民委員會(huì)相互協(xié)作,共同做好維護(hù)社會(huì)治安等相關(guān)工作。

(作者單位:市政府辦公室,市房管局,章忠華系市政府辦副主任,劉金山系市房管局副局長(zhǎng))